عام 1031 ایکسچینج میں کرایہ داروں کو کیسے کریں

متنوع کے لئے عام استعمال میں کرایہ دار

سی. گریننٹ کونسی، صدر، 1031 متبادل گروپ کی طرف سے

کیا آپ ان آدھی آدھی رات کی بحالی کے فون کالز سے تھکے ہوئے ہیں اور اپنے کرایہ داروں کے ساتھ پریشانی سے پہلو ہیں؟ شاید تم مایوس ہو کیونکہ آپ کرایہ چیک اور مرمت کرنے والے کا پیچھا کر رہے ہیں؟ شاید آپ اپنے رینٹل یا چھوٹے اپارٹمنٹ کی عمارت کو فروخت کرنا چاہتے ہیں لیکن آپ ٹیکس کے نتائج کو خوفزدہ کرتے ہیں. اصل میں، آپ کو شاید ایک نیا شاپنگ مال خریدنے کے بارے میں سوچا ہوسکتا ہے، لیکن آپ کو یقینی طور پر نقد ادا کرنے کی خریداری سے نہیں جھک سکتے ہیں اور کبھی بھی گھر کے لئے بھی پیسے کی ادائیگی نہیں کی جاتی ہے .

اگر آپ کی طرح لگتا ہے تو، یہاں اچھی خبر ہے. مشترکہ ایکسچینج میں 1031 کرایہ داروں کا استعمال کرتے ہوئے، آپ کرایہ یا اپارٹمنٹ کی عمارت کو فروخت کرسکتے ہیں، سرمایہ کاری ٹیکس سے بچنے کے لۓ اور اپنے پیسے کو آپ کے لئے بھی کام کرتے رہیں. عام طور پر TIC کے طور پر جانا جاتا ہے کرایہ دار، بہترین طریقوں میں سے ایک ہے، جس میں سرمایہ کاری ایک یا زیادہ اعلی معیار کی خصوصیات کی ملکیت میں حصہ لے سکتا ہے، جبکہ مال کی حفاظت اور جائیداد مینجمنٹ کے سر درد سے بچنے کے لۓ.

مشترکہ 1031 ایکسچینج میں کرایہ داروں کو تقسیم کرنے کی اجازت ہے

مثال کے طور پر، کہتے ہیں کہ آپ ایک چارپلیکس بیچتے ہیں جو آپ نے 15 سال کی ملکیت حاصل کی ہے، اور آپ کے پاس $ 400،000 کا مساوات ہے. قرض کی رقم پر آپ کو ابھی بھی اس پر منحصر ہے، آپ کی نئی سرمایہ کاری کی خریداری کی قیمت تقریبا ایک ملین ڈالر ہوسکتی ہے. اس کے باوجود بہت سارے پیسے ہوتے ہیں، آپ اب بھی اکیلے اعلی ٹیکس پراپرٹی خریدنے کے قابل نہیں ہیں. تاہم، اگر آپ کسی ٹیکسی میں سرمایہ کاری کرنے کی بجائے فیصلہ کرتے ہیں تو، $ 400،000 ایکوئٹی ایک $ 30،000،000 ادارہ گریڈ پراپرٹی میں ایک ملین ڈالر کی دلچسپی خرید سکتی ہے.

مشترکہ 1031 ایکسچینج میں ایک کرایہ دار مختلف جغرافیائی مقامات پر مختلف خصوصیات میں متنوع کی اجازت دیتا ہے. آپ گودام، اسٹوریج یونٹس، ایک اعلی کے آخر میں ہوٹل، یا دفتر کے کمپیکٹ، ہسپتال یا معاون رہائش گاہ، یا لاکھوںوں میں ایک اپارٹمنٹ کی عمارت میں سرمایہ کاری کرسکتے ہیں.

یہ متنوع آپ کے سرمایہ کار پورٹ فولیو کے خطرے کو کم کر سکتا ہے اور ممکنہ طور پر اپنی قیمت میں اضافہ کرسکتا ہے.

قابل اعتماد سرمایہ کاری کے مشیر سے پوچھیں اور نہ ہی آپ کو سرمایہ کاری کرنے والے شخص کو.

ٹپ: مشترکہ ایکسچینج میں کسی بھی 1031 کرایہ داروں میں سرمایہ کاری کرنے سے پہلے، براہ کرم یقین رکھو کہ ایک قابل اعتماد وکیل کاغذی کام کا جائزہ لے اور آپ کی محتاج کرو. اس میں سیکورٹی فروخت کرنے والے ادارے کی ممکنہ تحقیقات شامل ہیں، بشمول اس بات کا یقین کرنے کے لئے کہ ادارے مناسب طریقے سے لائسنس یافتہ ہیں. کاروبار کے اس اختتام میں کام کر رہے ہیں، بہت سارے جھوٹے ہیں، امیر فوری سیمینار اسکیمرز حاصل کریں.

مشترکہ 1031 ایکسچینج میں ایک کرایہ دار کے لئے آئی آر ایس قواعد

1031 ایکسچینج کے لئے آئی آر ایس کے قواعد احتیاط سے لازمی طور پر سرمایہ کاری کے ضایع اور استعفی بازی ٹیکس کو ختم کرنے کے بعد ہونا چاہئے. لازمی اثاثہ سرمایہ کاری کے لئے یا مالک کے کاروبار یا کاروبار میں استعمال کیا جانا چاہئے.

ممکنہ طور پر کامیاب ٹی آئی سی 1031 ایکسچینج کے لئے پانچ عام ضروریات ہیں:

1. فروخت سے آمدنی کا 100 فیصد دوبارہ ہونا چاہئے اور تجارتی تبدیلی کی جائیداد کی قدر قابل اعتماد اثاثہ سے برابر یا زیادہ ہونا ضروری ہے.
2. ایک قابل تعقیب انٹرمیڈریٹ نامزد بیچنے والا بن جاتا ہے اور قابل اعتماد اثاثہ کی فروخت کے تمام آمدنی رکھتا ہے.

1. 45 دن کی شناخت کی مدت موجود ہے، جس کے دوران کم سے کم تین "جیسے قسم" متبادل کی خصوصیات کو لکھنا میں شناخت ہونا ضروری ہے.
2. 200٪ اصول اس بات کی وضاحت کرتا ہے کہ متبادل جگہوں کی کسی بھی تعداد کی شناخت کی جا سکتی ہے لیکن ان کی مجموعی قیمت قابل اعتماد پراپرٹی کی قیمت کا 200٪ سے زائد نہیں ہونا چاہئے.
3. اگر تین ملکیت کی حکمران اور 200٪ اصول لاگو نہیں ہوتی، تو تبادلے میں حاصل کردہ تجارتی خصوصیات کی مجموعی مارکیٹ کی قیمت کو تمام شناختی خصوصیات کے کل منصفانہ مارکیٹ قیمت میں کم از کم 95٪ پر مشتمل ہونا لازمی ہے.

الزبتھ Weintraub کی طرف سے ترمیم. تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.

سی. گریننٹ کونسی، صدر، 1031 متبادل گروپ کی طرف سے

متبادل جگہ پر منتخب ہونے کے بعد، سرمایہ کار نے تاریخ سے 180 دن رکھے گئے جائیداد کو نئی جائیداد کو بند کرنے کے لۓ خریدار کو منتقل کردیا تھا. اگر سرمایہ کار کی ٹیکس کی واپسی پر کسی تاریخ کے ساتھ، کسی بھی توسیع کے ساتھ، ٹیکس سال کے لئے جس میں رجحان اثاثہ فروخت کی گئی تھی 180 دن کی مدت سے قبل پہلے ہے، تو 1031 ایکسچینج اس تاریخ تک مکمل ہونا ضروری ہے.

سرمایہ کاروں کو یہ بھی یاد رکھنا چاہئے کہ اس 180 دن کی مدت کا ایک حصہ 45 دن کی شناخت کی مدت کے دوران پہلے ہی استعمال کیا جا سکتا ہے. 45 دن کے قاعدہ میں کوئی توسیع نہیں ہے اور کوئی استثناء نہیں، جس میں اختتام ہفتہ اور تعطیلات شامل ہیں. اگر وقت کی حد سے تجاوز کی جاتی ہے، تو پورے تبادلے کو غیر قانونی قرار دیا جاسکتا ہے، اور سزا اور ٹیکس کی پیروی کریں گے.

اگر ایک سرمایہ کار ایک سے زیادہ جائیداد میں ایک جزوی دلچسپی خرید رہا ہے تو، اس بات کا یقین کرنے کے لئے مشورہ دیا جاتا ہے کہ مقرر کردہ اختتام تاریخ آخری وقت سے پہلے ہو.

کامن ایکسچینج ڈیڈ اور عنوان انشورنس میں کرایہ دار

ایک ٹی سی میں ایک مالک کے طور پر، آپ کو عام طور پر ایک کرایہ دار اور ایک عنوان کی پالیسی کے طور پر علیحدہ ملکیت میں آپ کی دلچسپی کی شرح کو یقینی بنانے کی پالیسی ملے گی. آپ کے پاس کسی بھی دوسرے مالک کا حق ہے.

مشترکہ 1031 ایکسچینج میں کرایہ داروں سے کیش فلو اور تعریف کی صلاحیت

آپ کی جزوی ملکیت کے تناسب میں آمدنی کے امکانات ہیں، جو آپ کے پچھلے سرمایہ کاری سے موصول ہونے والی نقد کے بہاؤ سے ممکنہ طور پر زیادہ ہوسکتی ہے.

نئی خریداری میں آپ کی بنیاد کی قیمتوں سے نقد کا بہاؤ آفسیٹ ہوسکتا ہے.

آپ پراپرٹی کے حصول میں بھی حصہ لیں گے، اگر کسی ملک میں جائیداد کی صورت میں فروخت ہو. ایک ٹی آئی سی ایک قیمتی جائیداد کی منصوبہ سازی کا آلہ سمجھا جاتا ہے کیونکہ آپ کے وارث آپ کے انتقال پر ایک قدم کی بنیاد پر حاصل کی جانی چاہیئے.

الزبتھ Weintraub کی طرف سے ترمیم. تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.

سی. گریننٹ کونسی، صدر، 1031 متبادل گروپ کی طرف سے

دیر سے 1990 کے دہائی تک وسط کے دوران، سرمایہ کاروں نے آئی آر ایس سے پہلے سے متعلق حکمرانوں کے لئے بہت سے درخواستیں کی ہیں جیسے کہ ایک غیر متوقع (جزوی طور پر)، حقیقی ملکیت میں عام مفادات میں کرایہ داروں نے سیکشن 1031 کے تحت ٹیکس کی منتقلی کے اہل کی حیثیت کی تھی.

جواب میں، اکتوبر 2000 میں، آئی آر ایس نے آمدنی پروسیسنگ 2000-46 کو جاری کیا. یہ طریقہ کار خدشات کا اظہار کرتا ہے کہ مشترکہ رشتے میں کچھ کرایہ دار وفاقی ٹیکس کے مقاصد کے لئے شراکت کے طور پر دیکھا جا سکتے ہیں اور اس وجہ سے 1031 غور کے قابل نہیں.

آئی آر ایس نے یہ واضح کیا کہ اس سے پہلے کسی بھی پیشگی فیصلے جاری رکھے گی. یہ فیصلہ 2002 کے مارچ میں ہوا تھا، اس کے بعد آمدنی پروسیسنگ 2002-22.

"Rev. Proc.،" Revenue Procedure 2002-22 کے طور پر جانا جاتا ہے 15 پوائنٹس، جس کا جائزہ لیا جائے گا IRS کی طرف سے جب "ایک حکمرانی کے لئے درخواست پر غور کر رہے ہیں کہ رینٹل حقیقی ملکیت میں ایک غیر متوقع جزوی دلچسپی میں دلچسپی نہیں ہے کاروباری ادارے " - جس کا معنی ایک شراکت داری ہے جس کی اہلیت نہیں ہوسکتی ہے اس کے تبادلے کو آڈٹ اور ٹیکس کے نتائج کے خطرے میں ڈال سکتا ہے.

تاہم، پیشگی حکمران حاصل کرنے کے باوجود اب بھی ناممکن ہو جائے گا. آئی آر ایس کا جائزہ لینے کے لئے ضروری معلومات میں سے زیادہ تر تک تک دستیاب نہیں ہے جب تک اسپانسر پراپرٹی حاصل کرنے کے لئے تیار نہیں ہے، قرض کو بند کریں اور مفادات کو عام طور پر کرایہ پر لے جائیں. لہذا اس وجہ سے سب سے زیادہ اسپانسر کونسل کا مسئلہ نجی پلیٹمنٹ یادگار میں واقع ٹیکس کی رائے کو "ہونا چاہئے" یا "کرے گا".

مشترکہ 1031 ایکسچینج میں کرایہ داروں کے لئے آمدنی کے طریقہ کار کے رہنما

رییو پرو. مشترکہ ملکیت میں ایک کرایہ دار کی ساخت، فنانسنگ اور انتظام کے لئے واضح ہدایات قائم کی. یہ 2 سے 35 شریک مالکان کی اجازت دیتا ہے، اگرچہ سپانسرز اور قرض دہندگان کچھ خصوصیات کے لئے کم حد مقرر کرسکتے ہیں، جو عام طور پر 10 سے 25 سرمایہ کاروں کے درمیان ہیں.

ایک شوہر اور بیوی کبھی کبھار واحد ادارے (ریاستی قانون پر منحصر ہے) کی حیثیت سے علاج کر رہے ہیں اور کسی بھی شریک مالکان کو شراکت داری کے طور پر ٹیکس کی واپسیوں کی اجازت نہیں دی جاتی ہے. ہر شریک مالک کو اس کی جزوی ملکیت کو بیچنے یا تقسیم کرنے کا حق ہے، لیکن صرف اسے دوسروں کو فروخت کرنے کے بعد پیش کرنا ہے. منافع اور قرض (رہن) کا تناسب اشتراک بھی ہے.

ان واضح ہدایات کے ساتھ، ٹی آئی سی انڈسٹری نے تیزی سے نیا آغاز کیا اور نئے اسپانسرز، بروکر / ڈیلرز اور مارکیٹ میں رجسٹرڈ رجحان کی بڑی تعداد کو اپنی طرف متوجہ کیا. 1990s کے بعد سے، عام 1031 ایکسچینج میں کرایہ داروں میں زبردست دلچسپی ہوئی ہے. دراصل، ایکوئٹی میں ترقی 2002 سے 2004 تک ٹی آئی سی میں 550٪ کی زائد ہے. 2007 میں بند ہونے والی ٹی آئی سی سرمایہ کاری کی کل قیمت 8.5 بلین ڈالر سے زائد ہے. کچھ کہتے ہیں کہ یہ نمبر بھی زیادہ ہے - 10 بلین ڈالر تک پہنچ رہا ہے (جب لیویمنٹ سمیت).

مشترکہ پیشکشوں میں مستند سرمایہ کاروں کو کرایہ دار

TIC پیشکش کی اکثریت صرف "منظوری شدہ سرمایہ کاروں" کے لئے کیا جاتا ہے، اس کا مطلب یہ ہے کہ بعض مالیاتی معیار کو پورا کرنا لازمی ہے.

1. سنگل سرمایہ کار (یا ایک مباحثہ کے ساتھ مجموعہ میں) ہونا ضروری ہے $ 1 ملین سے زائد نیٹ ورک.
2. $ 200،000 کی کل آمدنی کے ساتھ گزشتہ 2 سالوں کی امید ہے کہ یہ جاری رہے گا.

1. کوئی تبدیلی کی توقع کے ساتھ گزشتہ 2 سالوں میں 300،000 امریکی ڈالر کے ساتھ مشترکہ آمدنی.
2. ایک ادارے جیسا کہ ایک LLC، پارٹنرشپ یا کارپوریشن کے پاس کم از کم $ 5 ملین کی اثاثہ ہے یا اگر اثاثہ $ 5 ملین سے کم ہیں، تو ہر سرمایہ کار کو ایک فرد کے طور پر تسلیم کیا جانا چاہیے.

الزبتھ Weintraub کی طرف سے ترمیم. تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.

سی. گریننٹ کونسی، صدر، 1031 متبادل گروپ کی طرف سے

ایک سرمایہ کار ایک سے زیادہ کمپنیوں میں سے ایک میں تبدیلی کی پراپرٹی تلاش کرنے میں قیمتی مدد حاصل کرسکتا ہے جو 1031 ایکسچینج اور کرایہ داروں کو مشترکہ 1031 ایکسچینج میں استعمال کرنے میں مہارت رکھتا ہے. یہ ٹی سی ماہرین نے سرمایہ کاری کی ایک بڑی تعداد تک رسائی حاصل کی ہے اور اکثر مختلف قیمتوں کی سطح مکمل کردی ہے، بشمول قیمت کے موازنہ، افشاء، خالص آمدنی، خالی جگہ کی رپورٹیں وغیرہ.

عام طور پر، اسپانسر فرموں نے ان رئیل اسٹیٹ کی پیشکشوں کو بہت ساری رقم خرچ کی ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جائے کہ وہ ایک آئی سی 1031 ایکسچینج کے لئے آئی آر ایس کی ضروریات کو پورا کریں. بعض اوقات اسپانسر کسی خریداری کے معاہدے سے ملکیت سے تعلق رکھتا ہے اور پھر پیشکش کی دستاویزات کو تیار کرتی ہے، اکثر اسے نجی پلیسمنٹ میمورڈم (پی پی ایم) کہا جاتا ہے، جو پھر بروکر ڈیلرز کے ذریعہ مارکیٹنگ کرتی ہے. کچھ اسپانسر اس کی مارکیٹنگ سے قبل جائیداد پر قریبی رہیں لیکن اخراجات کے لۓ یہ زیادہ مہنگا ہوسکتا ہے.

رجسٹرڈ سرمایہ کاری کے نمائندے کا اندازہ

• ایک رجسٹرڈ سرمایہ کاری کا نمائندہ منتخب کریں جو ٹی آئی سی سرمایہ کاری میں مہارت رکھتا ہے. یہ آپ کی سرمایہ کاری کی جائیداد فروخت کرنے سے پہلے کیا جانا چاہئے.
• ممکنہ متبادل متبادل خصوصیات کا اندازہ کریں. جیسا کہ آپ اپنا رجسٹرڈ سرمایہ کاری کے نمائندے کے ساتھ کرتے ہیں، آپ کو ہر پیشکش کے اسپانسرز کو جانچ کرنا چاہئے. ان کا ٹریک ریکارڈ کیا ہے؟ کیا ان کی کاروباری تنظیم کا بنیادی ڈھانچے کافی ہے؟ کیا ان کے پرنسپل، عملے اور انتظام کے اہل ہیں؟

• اس بات کو یقینی بنائیں کہ آپ کے سرمایہ کاری کے نمائندے کسی سیریز یا سیریز 66 لائسنس کے ساتھ ساتھ سیریز 7 یا سیریز 22 لائسنس رکھتی ہیں. وہ تجارتی ریل اسٹیٹ میں بھی تجزیہ کیا جانا چاہئے، اور ٹی سی ایکسچینج کامیاب کامیاب ثابت ہونے کا ریکارڈ ہے.

اسپانسر کمپنیاں پوچھنا سوالات

• کیا سپانسر کا پروگرام سرمایہ کاروں کو اچھی طرح سے تشکیل دیا گیا ہے؟

• کیا پیشکش مناسب طور پر ظاہر کرنے کے ساتھ، قانونی طور پر اور میکانی طور پر ساتھ ساتھ احتیاط سے رکھتا ہے؟
• کیا ایسے مقاصد ہیں جو دستاویزات میں بیان کردہ ہیں؟
• کیا سرمایہ کاری کے ساتھ منسلک خطرات واضح طور پر بیان کیے گئے ہیں؟
• کیا پروگرام، اس کے اثاثوں کے ساتھ، مقاصد کو حاصل کرنے کی ایک اعلی امکانات کے ساتھ قائم ہے؟
• کیا حقائق پر مبنی منصوبوں کا مقصد مناسب ہے؟
• کون سی حفاظت اور ذخیرہ موجود ہیں؟

مشترکہ 1031 ایکسچینج میں ایک کرایہ دار سرمایہ کاری کرنے والے کو کئی جگہوں کو متبادل جگہوں پر تلاش کرنے کی اجازت دیتا ہے.

کم از کم $ 100،000 کا ایکوئٹی سرمایہ کاری عام طور پر ضروری ہے، لیکن ہر پراپرٹی کی پیشکش کم سے کم ہوگی جس میں طے شدہ ممکنہ تعداد کے ٹی ٹی کے مفادات کی طرف سے مجموعی مساوات کو تقسیم کرکے مقرر کیا گیا ہے.

ہر پی پی ایم کی پیشکش کا جائزہ لینے، تجزیہ اور دیگر مسابقتی پروپوزلوں کے مقابلے میں ہونا چاہئے. ماضی، موجودہ اور مستقبل کے متوقع اخراجات، کرایہ دار مالیاتی معلومات، مقام اور ماحولیاتی مسائل کا جائزہ لیا جانا چاہئے، اور جائیداد کے ریل اسٹیٹ مارکیٹ کے علاقے کا مطالعہ شامل ہونا چاہئے.

الزبتھ Weintraub کی طرف سے ترمیم. تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.

سی. گریننٹ کونسی، صدر، 1031 متبادل گروپ کی طرف سے

کچھ کمپنیاں جنہوں نے ٹی آئی ایس کو ہینڈل کر لیا ہے، ان کی سرمایہ کاری کی خصوصیات مختلف ممکنہ طور پر مکمل ہو چکی ہے. ایسا کرنے کے لئے، رجسٹرڈ سرمایہ کاری کے نمائندے اپنی کمپنی کے اندر عام طور پر اپنی محتاط ادارے کے ذریعہ ان کی محنت کو پورا کرتی ہیں؛ جبکہ دوسروں کو "عدم استحکام کنسلٹنٹس" اور وکلاء کی باہر کی خدمات تلاش کرنا ہے.

مشترکہ 1031 ایکسچینج میں کرایہ داروں کی اقسام

مشترکہ ایکسچینج میں 1031 کرایہ دار مختلف طریقے سے تشکیل دے سکتے ہیں، اور یہ مواقع اکثر مینجمنٹ اور فنانسنگ کے ساتھ پیک میں آتے ہیں.

غیر منحصر قرض کبھی کبھی پیش کی جاتی ہے، جو قرض دہندہ کے دوسرے اثاثے کے بعد پہلے سے طے شدہ صورت میں قرض لینے سے روکتا ہے. قرض میں قرض دہندگان کی سیکورٹی ملکیت کی قیمت تک محدود ہے.

تاہم، کچھ قرض دہندہ نے حال ہی میں شروع ہونے والے ذمہ دار ادارے کو اس واقعے میں ذمہ داری کے لئے نشاندہی کرنے کی ضرورت پڑی ہے کہ جائیداد سے حاصل شدہ رینٹل قرضوں کو ادا کرنے کے لئے استعمال نہیں کیا جاسکتا ہے بلکہ اس کے بجائے مرمت کی جاتی ہے. دیگر قرض دہندگان نے یہ بتائی ہے کہ ٹی آئی سی اور، کبھی کبھی ہر فرد کے خریدار، کسی بھی مستقبل کے ماحولیاتی مسائل کے خلاف قرض دہندہ کی ضمانت دینا ضروری ہے. سرمایہ کاروں سے قرضہ دستاویزات اور پی پی ایم کو ان کی حقیقی سرمایہ کاری سے کہیں زیادہ ذمہ داری کے امکان سے بچنے کے لئے قریبی جانچ پڑتال کرنے کا مطالبہ کیا جاتا ہے.

ٹی آئی پروگراموں کے بارے میں کافی محتاج کرتے وقت، سرمایہ کاروں کو احتیاط سے 15 ریویو پرو کے ساتھ ساخت اور مطابقت کا موازنہ کرنا چاہئے. ہدایات. ایک ٹرانزیکشن جس میں کافی عرصے سے ختم ہوسکتا ہے اس کے نتیجے میں آئی آر ایس اس کو مسترد کر سکتا ہے، اس طرح سرمایہ کاروں کو مستقبل کے ٹیکس کے نتائج کے حوالے کرنا پڑتا ہے.

پیشکشیں ہر مالک کے ذریعہ دستخط کردہ دستاویز کے ساتھ تشکیل دے رہے ہیں، املاک کے روزانہ انتظام کو سنبھالنے کے لۓ اسپانسر فراہم کرتے ہیں. وہاں ایک ماسٹر لیز یا انتظامی معاہدے ہوسکتی ہے جس میں راستے اور فنڈز کے راستے میں مختلف قسم کے ٹی آئی ایس کے مالکان کو تقسیم کیا جاتا ہے.

پیشکشوں میں عام معاہدے میں ایک کرایہ دار بھی شامل ہوسکتا ہے، جس میں انفرادی سرمایہ کار اور دیگر ٹی آئی سی کے مالکان کے درمیان تعلق بیان کرتا ہے. ایک ٹی آئی سی بھی ایک خاص مقصد ایوٹی (SPE) کے طور پر تشکیل دیا جاسکتا ہے جہاں کوئی فرد مالک کے طور پر درج نہیں کیا جاتا ہے. ایس پی ای کے تحت، ایک محدود ذمہ داری کمپنی کی خریداری اور ٹی سی دلچسپی کا مالک ہے. یہ ڈھانچہ شریک مالکان اور قرض دہندہ کے لئے ذمہ داری تحفظ کی ایک اضافی پرت فراہم کرتا ہے. عام طور پر TIC اسپانسر سرمایہ کاری کے انتظام کے لئے ذمہ دار نہیں ہوں گے اور آزاد انتظام کو ملازم کرنا ہوگا.

کیا کرایہ دار مشترکہ ایکسچینجز سیکورٹیزز یا ریئل اسٹیٹ میں ہیں؟

زیادہ سے زیادہ سپانسرز ٹی سی آئی کی سرمایہ کاری کو سیکیورٹیز کے طور پر منحصر کرتی ہیں کیونکہ وہ اس ریاست میں جہاں سیکورٹی کی تعریف کرتے ہیں جہاں ملکیت ہے یا مختلف ریاستوں میں ہے جہاں اسپانسر اسے فروخت کے لئے پیش کرتے ہیں. اس کا مطلب یہ ہے کہ صرف لائسنس یافتہ سیکوریٹیٹی ڈیلرز سیکنڈ کی نگرانی کے ساتھ، ان سرمایہ کاری کو مارکیٹ کر سکتے ہیں. تاہم، تمام ٹی سی کے مفادات، بشمول وہ لوگ جو سیکورٹیز ہیں، ان کی طرف سے آتے ہیں اور زیادہ تر ریاست انہیں ان کی جائداد کے طور پر درجہ بندی کرتے ہیں.

یہ سوال یہ ہے کہ آیا ریل اسٹیٹ سرمایہ کاری ایک سیکورٹی ہے یا نہیں، یہ مسئلہ پیچیدہ ہوسکتا ہے اور مسئلہ اس مسئلے کا باعث بنا رہا ہے.

جبکہ ٹی آئی سی سود کی خریداری 1031 مقاصد کے لئے ایک ریل اسٹیٹ ٹرانزیکشن ہے، سب سے زیادہ سیکیوریزس کے طور پر فروخت کیا جاتا ہے. تاہم، یہ تعجب نہیں ہے کہ کچھ سپانسرز ٹی آئی سی کے مفادات کو ریل اسٹیٹ کے طور پر بیچنے کے لئے جاری رکھتی ہیں اور ان کو سیکیوریزیز کے طور پر مارکیٹ نہیں بناتے ہیں.

چونکہ ریل اسٹیٹ بروکرز عام طور پر رائل پراپرٹی پراپرٹی کی فروخت میں ملوث ہیں، ان بروکرز کے ذریعہ ٹیسی پیشکش کی مارکیٹنگ صرف منطقی لگتا ہے کیونکہ وہ ممکنہ سرمایہ کاروں کی شناخت کرنے کی حیثیت رکھتے ہیں. تنازعات فائنرا، (مالیاتی ادارے ریگولیٹری اتھارٹی) اور سیکورٹیز اینڈ ایکسچینج کمیشن کے قواعد و ضوابط میں ہے، جو کسی بھی شخص کو فیس یا کمشنر کی ادائیگی کی پابندی عائد کرتا ہے جو کوئی سیکورٹی لائسنس نہیں رکھتا.

اس سے مؤثر طریقے سے ریفئل اسٹیٹ بروکرز کو ریفرل فیس یا کمیشن کی ادائیگی کا اختیار ہوتا ہے. یہ بدقسمتی ہے کہ ان قوانین، جو سرمایہ کاروں کی حفاظت کے لئے ارادہ رکھتے ہیں، ان کے 1031 ایکسچینج گاہکوں کو ٹی آئی سی ٹرانزیکشن کے فوائد کو پیش کرنے کے لئے ریل اسٹیٹ کے پیشہ ور افراد کو فروغ نہیں دیتے.

مشترکہ 1031 ایکسچینج میں کرایہ داروں کے مطالبہ مضبوط ہے

ایک سرمایہ کار کو ایک ایسی جائیداد کی حیثیت سے ٹی آئی سی کو دیکھنا چاہئے جو معتدل اور طویل مدتی سرمایہ کاری کے طور پر رکھا جائے گا. اگر مکلفیت ضروری ہے، تو متبادل اختیارات پر غور کیا جانا چاہئے.

ہر گزرنے سال کے ساتھ مشترکہ خصوصیات میں کرایہ داروں کی مانگ بڑھتی ہوئی ہے. یہ کہنا بہت مشکل ہے کہ ٹی آئی سی کے بازار اور 1031 ایکسچینج کے عمل کی تیز رفتار تیز رفتار سرمایہ کاری کرنے والوں کو ٹی آئی سی سے واقف نہیں ہوسکتی ہے، لیکن منافع اور ٹیکس کی بچت کے مواقع بہت زیادہ ہیں.

کسی بھی سیکورٹیٹییٹی کمپنی کے ذریعہ پیش کردہ سیکورٹیز آپ کو اسی طرح کے بیان پیش کرنی چاہئے، جس پر آپ انحصار نہیں کر سکتے ہیں:

یہ مواد کسی بھی سیکیورٹی کو خریدنے کے لئے نہ ہی فروخت کرنے کے لئے ایک پیشکش ہے اور نہ ہی اس کی خریداری. معلومات صرف بحث اور معلومات کے مقاصد کیلئے ہے. یہ قابل قانونی قانونی، ٹیکس یا مالیاتی منصوبہ بندی کے مشورہ کی جگہ لینے کا ارادہ نہیں ہے. قابل اطلاق ٹیکس کوڈ صرف وفاقی قانون کے مطابق لاگو ہوتے ہیں. انفرادی ریاستوں میں ان کے اپنے اضافی ٹیکس کوڈ ہوسکتے ہیں. اپنی ریاست میں مناسب ٹیکس اور قانونی پیشہ ور سے رابطہ کریں. یہ معلومات ذرائع کے ذریعہ قابل اعتماد ہونے کے ذریعہ فراہم کی جاتی ہے لیکن پیشہ ورانہ مشورے کے ساتھ مل کر یہ استعمال کیا جاسکتا ہے کہ آپ کی ذاتی صورت حال کے مطابق ہے.

الزبتھ Weintraub کی طرف سے ترمیم. تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.