کلائنٹس نے زیلو میں قدر کے تخمینوں کے بارے میں مجھ سے بہت سے پوچھا ہے کہ میں سوچتا ہوں کہ ہر شخص اس کے زلزلے کے ساتھ زیلو کو درست ہے یا نہیں. میں سوچتا ہوں کہ پہلی بات یہ ہے کہ Zillow نہیں ہے. زیلو رئیل اسٹیٹ میں نہیں ہے. مجھے کسی بھی ریل اسٹیٹ کے ایجنٹوں سے نہیں معلوم ہے جو زیلو میں کام کرتے ہیں (ابھی بھی ویسے نہیں). یہ ایک لائبریری کی طرح عوامی خدمت نہیں ہے. Zillow ایک کاروباری ویب سائٹ ہے، جو آنکھوں کے گھروں کو آرام کرنا چاہتے ہیں اور اس کے نتیجے میں، ریل اسٹیٹ کے پیشہ وروں کو اشتہاری فروخت کرنے کے لئے تیار ہیں.
Zillow مختلف ذرائع سے جمع کردہ اعداد و شمار کی طرف سے تشکیل کردہ خیالات پر بہت سے نتائج اراکین. ہر کوئی کسی چیز کے بارے میں رائے رکھتا ہے. آپ متفق یا متفق ہو سکتے ہیں. رائے حقائق نہیں ہیں. اگر Zillow اپنی خاص کرسٹل گیند کے ذریعہ مارکیٹ پلس پر اس کی انگلی تھی، تو Zillow نے ہاؤسنگ مارکیٹ کے خاتمے کی پیش گوئی کی تھی، اور یہ نہیں ہوا. حقیقت یہ ہے کہ جب بازار کو کچلنے لگے تو Zillow صرف شروع کر رہا تھا.
ایسا لگتا ہے کہ 1983 ء میں ایڈڈی مرفی فلم ٹریڈنگ مقامات میں رینڈوف ڈیوک کی طرف اشارہ کیا گیا ہے ، جس میں ڈیوک کردار کی وضاحت کرتا ہے کہ مارکیٹ بڑھ جاتا ہے یا مارکیٹ نیچے آتا ہے، اجنبی بروکرز (اور ہاں، یہاں تک کہ Zillow کی کمپنیاں بھی) جاری رکھیں گے. پیسہ کمانے کے لئے.
Zillow کی زنا کو سمجھنے
زلی نے رہائش گاہ پر تمام معلومات کو متحمل کرکے اعداد و شمار کو حاصل کر لیا. Amalgamating مختلف ذرائع سے اعداد و شمار اختلاط اور ضم کرنے کے لئے ایک ذریعہ میں ایک پسند لفظ ہے.
صحیح طریقے سے ہوسکتا ہے، املاگامیٹنگ ایک اجارہ داری بنا سکتا ہے. لیکن ہم خود سے آگے نہیں آتے. بہت سے کمپیوٹرائزڈ پروگرام موجود ہیں جو گھر کی قیمت کی پیشن گوئی کر سکتے ہیں. یہاں تک کہ رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کمپیوٹرائزڈ پروگراموں کا استعمال کرتے ہیں، لیکن فرق یہ ہے کہ ریل اسٹیٹ ایجنٹ ان پروگراموں پر متفق نہیں ہیں، جو کہ کسی مصنوعی انٹیلی جنس کو دیکھ سکتے ہیں.
ہم ابھی تک وہاں نہیں ہیں.
کم از کم ابھی تک نہیں، زیلو یہ نہیں کہہ سکتے کہ خریدار جب وہ گھر داخل ہوجاتا ہے تو کیسے محسوس ہوتا ہے. Zillow آپ کو نہیں بتایا جا سکتا کہ داخلہ کو اپ ڈیٹ کیا گیا ہے، اگر کاریگری بہتر ہے، یا کیا استعمال شدہ مواد کمتر ہیں، یا آیا کونے کے ارد گرد اسکول گھروں کی قیمت کم فٹ بال کے میدان میں کم ہو گئی ہے، یا کسی دوسرے نمبر پر عوامل ریل اسٹیٹ کے ایجنٹوں اور تشخیص کا استعمال جب وہ پڑوسی جانتا ہے اور گھر میں کسی شخص کو معائنہ کرتا ہے.
کس ایجنٹ قیمت کے تخمینہ پر پہنچتے ہیں
میں تمام رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں کے لئے نہیں بولتا، لیکن میں کاروبار میں 40 سال سے زائد عرصے تک رہا ہوں اور اگر اس کی صلاحیت اوسط سطح سے اوپر نہیں ہے تو کافی ہے. جب میں ایک جائیداد کا اندازہ کرنا شروع کروں گا، تو میں اپنے کمپیوٹر سے پہلی چیز Google کو سیٹلائٹ سے گھر کا مطالعہ کر رہا ہوں. میں یاد کرتا ہوں کہ یہ ایک مصروف سڑک پر بیکار ہوتا ہے، تجارتی جائیداد یا فریویوں، قریبی دوسرے گھروں کے سائز، پودوں اور زمین کی تزئین کا سائز، سورج کی طرف اشارہ کرتا ہے اور اگر میں خوش قسمت ہوں تو وہاں کی تصویر ہوسکتی ہے. باہر کے علاوہ ایک گلی منظر.
میں خود دو قسم کے خود مختار قیمتوں کو چلاتا ہوں. ایک ریئلسٹسٹ کے ذریعہ ہے، کورورجیک کی ملکیت، یہ غیر فروخت کرنے والے تمام سیلز سے ڈیٹا سینٹ ہے، اور گھر کی فروخت کے ارد گرد 25 فیصد یا اس سے کم مختلف قسم کی قیمتوں میں لے جائے گا، جس میں میں نے دستی طور پر قائم کردہ دیگر پیرامیٹرز بھی شامل ہوں.
دوسرے خود کار طریقے سے تشخیص فروخت پر بھی مبنی ہے جس میں ایم ایل ایس سے براہ راست نکالا جاتا ہے اور مربع فوٹیج پر مشتمل ہے جس میں تمام فروخت، زیر التواء ، اور فعال لسٹنگ کے اعلی، کم، میڈین اور اوسط قدر بھی شامل ہے. ان دو اقدار اکیلے اکثر ایک دوسرے سے بہت مختلف ہیں لیکن، ایک دوسرے کے ساتھ استعمال کیا جاتا ہے، میں ایک مختلف قیمت پر پہنچ سکتا ہوں، عام طور پر 5 فیصد فرقوں سے زیادہ نہیں. لیکن یہ قیمت قائم کرنے کے لئے تقریبا کافی نہیں ہے.
اس معلومات کے ساتھ مسلح، میں پھر گھر کا معائنہ کرتا ہوں اور ایک خریدار کی آنکھوں کے ذریعہ دیکھتا ہوں، کس طرح ایک اپراسیزر اسے دیکھیں گے، اور ہمیں گھر میں ٹریفک چلانے کے لئے مقابلہ کے خلاف پوزیشن میں رہنے کی ضرورت ہے. مجھے غیر معمولی نہیں ہے کہ میرے ہاتھ میں تیار شدہ لسٹنگ معاہدے کے ساتھ گھر داخل کرنے اور گھر دیکھنے کے بعد دستی طور پر لسٹنگ کی قیمت کو تبدیل کرنے کا خاتمہ کرنا ہے. آٹومیشن ذاتی تشخیص کی جگہ نہیں لیتا ہے.
ویل کی درستگی کی زلی Zestimate
Zillow کبھی بھی ہر جگہ 100٪ درست وقت یا تمام علاقوں میں 80 فیصد درست وقت کا دعوی نہیں کرتا ہے. اگر چھ چھ بلاک ردعمل کے اندر تمام مکان ایک دوسرے کے ساتھ بہت ہی ملتے جلتے ہیں، تو کہتے ہیں کہ ایک دوسرے کے ذیلی ذیلی ڈھانچے، اسی سال کے ارد گرد تعمیر کردہ گھروں سے بھرا ہوا ہے، اسی سائز اور اسی طرح کی سہولیات کے ساتھ، زیلو کا اندازہ بہت زیادہ درست ہوگا. شاید 10٪ کے اندر، کیونکہ اس کو پھینکنے کے لئے کافی مخصوص متغیر نہیں ہیں. دوسری بار، یہ بالکل قریب نہیں ہو گا.
میں نے چار عام گھروں کو کھینچ لیا جسے میں نے ذاتی طور پر آپ کے لئے زنا کے ساتھ موازنہ کیا ہے. ایک پراپرٹی مڈ ٹاؤن سیراکرمن میں بہت سے گھروں میں ہے، ریلوے ٹریک کے قریب مصروف سڑک پر واقع ہے اور فریوی شور کے قریب، تجارتی پراپرٹی سے. Zillow نے اس گھر کی قیمت 380،733 ڈالر پر کی، لیکن مارکیٹ میں تقریبا 6 ماہ کے بعد، اس کی فروخت کے بہت سے نمونے کے ساتھ، $ 349،000 پر فروخت کیا. زیلو کا اندازہ تقریبا 9 فیصد تھا.
دوسرا گھر ساکرمونٹو کے جیب علاقہ میں ایک اپنی مرضی کے مطابق واٹر فرنٹ تھا. زیلو نے اس گھر کی قیمت 983،097 ڈالر کی تھی. اس نے $ 1085،000 میں فروخت کیا، جو زیلو اندازے سے 10 فیصد زیادہ تھا. اگر بیچنے والوں نے Zill تخمینہ پر اعتماد کیا تھا، تو وہ $ 100،000 سے زائد کھو چکے ہیں، جو کوئی چھوٹا سا تبدیلی نہیں ہے.
تیسرے گھر ڈیوس یونیورسٹی کے قریب، ڈیوائس، کیلیفورنیا، کے ایک خصوصی علاقے میں ایک تعمیراتی گھر تھا. زیلو نے اس گھر کی قیمت 1،230،563 ڈالر کی تھی، لیکن اس نے 1،495،000 ڈالر کی فروخت کی، اور نقد رقم کے لئے کوئی فنانس نہیں شامل تھا. یہ زلزلہ بہت کم 20٪ سے زیادہ تھی.
کیلیفورنیا، ایلک گرو، چوتھا گھر ایک جھیل کے قریب گھر تھا. ایک بار پھر زیلو کا اندازہ بہت کم تھا، $ 488،711، اور اس نے 16٪ مزید فروخت کیا، جس میں خریدار کی قرضہ کی تشخیص بھی شامل تھی، $ 565،500.
ویب سائٹ کے سیاحوں کو ایک قدر کی قدر فراہم کرنے کے لئے زیسٹ کو تیار کیا جاتا ہے. اس کا مطلب یہ ہے کہ قیمت کی تشخیص نہ کریں اور نہ ہی ایک ریل اسٹیٹ پیشہ ورانہ رائے کی قدر کی قیمت کو تبدیل کریں. میں بیچنے والے سے پہلے میں ہمیشہ Zillow کے اقدار میں ایک محافظ لے لیتا ہوں کیونکہ میں جانتا ہوں کہ بیچنے والا ان اقدار کو دیکھ رہا ہے. اس وجہ سے کہ تخمینہ میں پروفیشنل کے طور پر میرے پاس کوئی قدر نہیں ہے. ریل اسٹیٹ ایجنٹس زیلو نے گھر خریدنے کے لئے استعمال نہیں کرتے .
میں سمجھتا ہوں کہ کچھ ایجنٹ اپنے گاہکوں کو زلیوا کی قیمت کو درست کرنے کے بارے میں بتائے گی کہ وہ ایک اچھا سودا کس طرح حاصل کررہا ہے جب گھر خریدنے کے لۓ زیسٹٹی کو اصل فروخت کی قیمت سے کہیں زیادہ ہے. یہ ایجنٹوں کے ساتھ انتخابی استعمال ہے. جب قیمت ان کا فائدہ ہوتا ہے، تو وہ اس کا استعمال کرسکتے ہیں. یہاں تک کہ بینکوں کو بہتر نہیں معلوم، تو مثال کے طور پر مختصر فروخت کی صورت حال میں، جب پیشکش زیسٹ سے کہیں زیادہ ہے، تو مختصر فروخت کے ایجنٹ کو مختصر فروخت کے بینک کے لئے زنا کرنا ممکن ہے.
اس کے باوجود، Zillow Zestimate پہلو سے صارفین کے لئے بہت زیادہ پیش کرتا ہے. میں یقین کرتا ہوں کہ لوگ اس قدر زلزلے سے ہٹ جاتے ہیں کہ وہ اس ویب سائٹ پر معلومات کی زبردست دولت کو نظر انداز کرتے ہیں جن میں سخت حقائق، معتبر اعداد و شمار، موازنہ فروخت اور پڑوسی ڈیموگرافکس شامل ہیں، جن میں سے سب سے پہلے کسی بھی وقت پہلے گھر کے خریدار یا گھر کے لئے قابل قدر ہوسکتا ہے. ایک ریل اسٹیٹ ٹرانزیکشن میں بیچنے والا.
تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.
مکمل افشاء کرنے والا: الزبتھ Weintraub بھی ایک پریمیئر زلیوا ایجنٹ ہے