عام طور پر، آپ (قرض دہندہ) نجی رہنما انشورنس (پی ایم آئی) کے لئے ماہانہ پریمیم کی ادائیگی کرتے ہیں.
یہ ہر ماہ ایک اضافی قیمت ہے، اور یہ آپ کے بجٹ سے باہر نکلتا ہے. تاہم، کچھ قرض دہندہ قرض دہانہ ادا رہنما انشورنس (LPMI) پیش کرتے ہیں، جو آپ کو اضافی ماہانہ ادائیگی کو کم کرنے یا اس سے بچنے کی اجازت دیتا ہے.
چاہے یا نہیں یہ 20 فی صد سے کم کے ساتھ خریدنے کے لئے ایک اچھا خیال ہے، بحث قابل ہے، اور ایک اور مضمون کے لئے ایک موضوع ہے.
کس طرح LPMI کام کرتا ہے
LPMI رہنما انشورنس ہے جو آپ کے قرض دہندہ کا انتظام ہے. آپ کو دو طریقوں میں سے ایک میں کوریج ادا کرنا ہے:
- آپ کے قرض کے آغاز میں ایک بار ادائیگی (ایک "لمبا رقم" ادائیگی)
- آپ کے قرض پر ایک اعلی سود کی شرح، آپ کے قرض کی زندگی کے لئے، ہر مہینے میں اعلی ماہانہ رہن کی ادائیگی کی وجہ سے.
آپ کے رہن کی شرح میں ایڈجسٹمنٹ سے گزرنے کا نقطہ نظر کم عام ہے.
بدقسمتی سے، اصطلاح LPMI درست نہیں ہے کیونکہ قرض دہندہ واقعی انشورنس کے لئے ادا نہیں کرتا ہے - آپ کرتے ہیں. ہمیشہ یاد رکھیں (خاص طور پر مالی لین دین کے ساتھ) کہ کوئی بھی آپ کے لئے اخراجات تک خرچ نہیں کرتا جب تک وہ واپسی میں کچھ نہیں ملیں.
LPMI استعمال کرنے کے لئے، آپ انشورنس پریمیم کی ادائیگیوں کی ساخت کو تبدیل کرتے ہیں لہذا آپ کو ہر ماہ الگ الگ چارج نہیں ہے.
اگر آپ کسی بھی رقم کی ادائیگی کرتے ہیں تو ، آپ کا قرض دہندہ اس رقم کا تعین کرے گا جو ان کے خیالات کو ان کی لاگت کا احاطہ کرے گی. پھر، وہ اس پیسے کے ساتھ رہنما انشورنس خریدتے ہیں. اس صورت میں، آپ بنیادی طور پر کوریج کے لئے پہلے ہی ادائیگی کرتے ہیں.
اگر آپ وقت کے ساتھ ادائیگی کرتے ہیں تو ، قرض دہندہ انشورنس کی قیمتوں کو پورا کرنے کے لۓ اپنے رہن کی شرح کو ایڈجسٹ کرتا ہے. کیونکہ اعلی رہن کی شرح کا مطلب زیادہ ماہانہ ادائیگی (ملاحظہ کریں کہ قرضوں کی شرح کیسے کریں ) آپ LPMI کے لئے جاتے ہیں تو آپ ہر مہینے کو زیادہ سے زیادہ ادائیگی کریں گے. اگر آپ کسی بھی پی ایم آئی کو ہر ماہ چارج کرتے ہیں تو اس سے زیادہ ادائیگی آپ سے کم ہو سکتی ہے، لیکن اضافی لاگت منسوخ کرنے کا کوئی طریقہ نہیں ہے جیسا کہ آپ اپنا قرض ادا کرتے ہیں .
پیشہ اور LPMI کے Cons
LPMI سب کے لئے نہیں ہے. اصل میں، ہر کوئی ایل پی ایم کے ساتھ قرض کے لئے قابلیت نہیں کرے گا. عام طور پر آپ کو LPMI کے لئے ایک اختیار ہونا اچھا کریڈٹ ہونا ضروری ہے، اور یہ صرف بعض حالات میں سمجھتا ہے.
مختصر مدت کے قرض: LPMI کم مدت کے قرضے کے لئے سب سے زیادہ کشش ہے. اگر آپ 30 سالہ قرض حاصل کرنے اور دہائیوں کے لئے ادائیگی کرنے کی منصوبہ بندی کرتے ہیں تو ، آپ کو ایک علیحدہ PMI پالیسی سے بہتر ہوسکتا ہے. کیوں؟ ایک بار پھر، زیادہ سے زیادہ LPMI قرض گراؤنڈ رقم ادائیگی کے سامنے کی مخالفت کے طور پر، ایڈجسٹ (اعلی) رہن کی سود کی شرح کا استعمال کرتے ہیں. اس رہن کی شرح کبھی نہیں بدلتی ہے، لہذا آپ کو قرض مکمل طور پر LPMI "پریمیم" سے چھٹکارا حاصل کرنا پڑے گا. آپ اسے اپنی اپنی بچت کے لۓ قرض ادا کرنے سے بھی کر سکتے ہیں. قرض ریفائننگ ، یا گھر فروخت اور قرض ادا کرنا.
مقابلے کے لئے، ایک سستے پی ایم آئی کی پالیسی پر غور کریں، جس کے بعد آپ کو اپنے گھر میں کافی ایکوئٹی بنانے کے بعد منسوخ کر سکتے ہیں. منسوخ کرنے کے بعد، آپ کم سود کی شرح سے فائدہ اٹھاتے ہیں- اور آپ کے قرض کی زندگی کے باقی کے لئے پی ایم آئی ادائیگی نہیں.
اعلی آمدنی والے آمدنی والے افراد: ان لوگوں کے لیے جو ایل پی ایم کے لئے منظوری دے سکتی ہے، یہ اعلی آمدنی کے ساتھ قرض دہندہوں کے لئے سب سے زیادہ کشش ہے. ان افراد اور خاندان زیادہ دلچسپی کی شرح کی وجہ سے زیادہ ٹیکس کٹوتی سے لطف اندوز ہو سکتے ہیں (وہ اپنے گھر کے رہنما کے مفادات کو کماتے ہیں ). دوسری جانب کم آمدنی والے افراد کو کھڑے اکیلے PMI کو کم کرنے کے قابل ہوسکتا ہے، لہذا LPMI کوئی اضافی ٹیکس فوائد نہیں لائے گا. یقینا، آپ کو ہمیشہ اپنے ممکنہ کٹوتیوں کے بارے میں اپنے ٹیکس کی تیاری کے ساتھ بات کرنا چاہئے- اور یہاں تک کہ آپ اپنے رہن کے قرض کو بہتر بنانے کے لئے کس طرح بھی. یہ قوانین وقفے سے بدلتے ہیں، لہذا آپ کو کسی بھی چیز پر فیصلہ کرنے سے پہلے اپ ڈیٹس کے ماہر کے ساتھ چیک کریں (اور آپ کے فیصلے کے بعد تبدیلیوں کے لئے تیار رہیں).
ہائی ایل ٹی وی: اگر آپ کا قیمت تناسب (LTV) 80 فی صد قریب ہے تو، ایل پی ایم شاید آپ کا بہترین انتخاب نہیں ہے جب تک کہ آپ جلد ہی قرض سے چھٹکارا حاصل نہ کریں (ریفرننگنگ یا قبل از کم ادائیگی کرکے). تقریبا 80 فی صد، آپ کو مکمل طور پر رہائشی انشورنس کے ساتھ مکمل کیا جاتا ہے. اگر آپ کسی بجائے علیحدہ رہنما انشورنس پالیسی استعمال کرتے ہیں، تو آپ ہر مہینہ کو الگ ادائیگی کر سکتے ہیں. آپ نسبتا جلد ہی انشورنس کو منسوخ کرنے میں کامیاب ہو جائیں گے، اور آپ اعلی سود کی شرح سے پھنس نہیں پائیں گے. یاد رکھیں کہ 80 فیصد ایل ٹی وی سے اوپر حاصل کرنے کے کئی طریقے ہیں:
- ادائیگی کرنے سے، آپ اپنے گھر کی مساوات میں اضافہ کرتے ہیں، اور آپ اپنے ایل ٹی ٹی کو کم کرتے ہیں.
- اگر آپ کے گھر کی قیمت مضبوط ہاؤسنگ مارکیٹ یا گھر کی بہتری کے باعث بڑھتی ہے تو، آپ کے ایل ٹی وی کو بہتر بناتا ہے.
آپ کے پی ایم آئی کو جلد ہی منسوخ کر دیا جا سکتا ہے صرف چند سو ڈالر ( تشخیص حاصل کرنے کے لئے ) کی لاگت میں شامل ہوسکتا ہے. لیکن ایک LPMI قرض سے ریٹائرننگ زیادہ خرچ کر سکتا ہے.
LPMI کے متبادل
اگر LPMI آپ کے لئے بہترین فٹ کی طرح آواز نہیں دیتا تو، آپ کئی مختلف طریقوں کی کوشش کر سکتے ہیں.
ادائیگی پر بڑا اثر : کم از کم 20 فیصد ڈال کر، آپ پی ایم آئی ادا کرنے کی ضرورت کو ختم کرتے ہیں. تاہم، بہت سے خریداروں کو یہ اختیار نہیں ہے.
اپنے پی ایم آئی خریدیں: آپ کو ہر ماہ اپنے پی ایم آئی (بعض اوقات قرض دہندگان کی ادائیگی شدہ رہن کی انشورنس یا بی پی ایمی) کے لئے ادا کر سکتا ہے. آپ نے حال ہی میں ایسی مثالیں پیش کی ہیں جہاں اوپر پرانی PMI LPMI سے زیادہ بہتر ہے.
Piggyback: آپ پی ایم آئی سے بچنے کے لئے قرضوں کا ایک مجموعہ بھی کوشش کر سکتے ہیں، اگرچہ آپ کو احتیاط سے نمبروں کا جائزہ لینے کی ضرورت ہے. ایک piggyback حکمت عملی، جو 80/20 قرض کے طور پر بھی جانا جاتا ہے، صرف ایک اختیار ہے. یہ قرض معمول نہیں ہیں کیونکہ وہ استعمال ہوتے تھے، لیکن وہ دستیاب ہیں. سورگو بیک آپ کو مکمل طور پر رہائشی انشورنس سے بچنے کے لئے اجازت دیتا ہے، لیکن آپ کا دوسرا رہن ایک اعلی سود کی شرح کے ساتھ آئے گا. اگر آپ جلد ہی دوسرا رہنما ادا کرسکتے ہیں تو آپ آنے والے سالوں میں کم رہن کی شرح (جو LPMI کی طرف سے بڑھا نہیں ہے) سے لطف اندوز ہوسکتے ہیں.
کم سے نیچے ادائیگی کے قرضے: بہت سے قرضوں کے پروگراموں کو چھوٹے سے ادائیگی کی اجازت دیتا ہے. مثال کے طور پر، ایف ایچ اے قرض 3.5 فیصد کم سے کم کے ساتھ دستیاب ہے. آپ کو رہنما انشورنس کے لئے ادا کرنا ہوگا، لیکن ان قرضوں کو کچھ قرض دہندہوں کے لئے بہتر فٹ ہوسکتا ہے. VA قرض صفر کے لئے کی اجازت دیتا ہے ، اور انہیں کسی رہنما انشورنس کی ضرورت نہیں ہے.