ہائبرڈ قرض کی بنیادیات
ہائبرڈ قرض مختلف اقسام میں آتے ہیں، اور وہ ہوم قرضوں کے لئے سب سے مقبول ہیں.
وہ مقررہ شرح کے قرضوں اور سایڈست شرح گرافکس (آرمی) کی "ہائبرڈ" (یا مرکب) ہیں - اور آپ ہر قسم کے قرض کے کچھ فوائد حاصل کرتے ہیں.
فکسڈ شرح قرض پیش گوئی کر رہے ہیں : آپ جانتے ہیں کہ آپ کے قرض کی زندگی کے لئے آپ کی دلچسپی کی شرح کیا ہوگی، اور آپ کو یہ بھی معلوم ہے کہ آپ کی ماہانہ ادائیگی کیا ہوگی. ایک ہائبرڈ قرض ایڈجسٹمنٹ شروع ہونے سے پہلے 10 سال تک استحکام فراہم کرتا ہے.
سایڈست شرح قرض عام طور پر کم سود کی شرح کے ساتھ شروع ہوتا ہے، اور کم قیمتوں میں کم ماہانہ ادائیگی کا نتیجہ ہے. تاہم، اگر سود کی شرح میں اضافہ ہوتا ہے تو، آپ کی ماہانہ ادائیگی میں اضافہ ہوسکتا ہے، اگر آپ کو زیادہ ادائیگیوں کا احاطہ کرنے کے لئے نقد بہاؤ نہیں ہے تو یہ دشوار ہے.
جب وہ بہترین کام کرتے ہیں
یہ کم شروع ہونے والی شرح کچھ خطرے کے ساتھ آتا ہے. لیکن ہائبرڈ صحیح حالت میں احساس کر سکتے ہیں.
مختصر ٹائمر: اگر آپ صرف چند سالوں میں منتقل یا ریفرننس کی منصوبہ بندی کرتے ہیں، تو ایڈجسٹمنٹ شروع ہونے سے پہلے آپ کم شرح حاصل کرسکتے ہیں.
لیکن اگر منصوبوں میں تبدیلی آتی ہے اور آپ کو قرض رکھنا ہے، تو حکمت عملی کی حمایت کر سکتی ہے.
قبل از کم ادائیگی: آپ کو ضروری اضافی ادائیگی کرنے کے ذریعے اپنے خطرے کو کم کر سکتے ہیں- اپنی ضروری ماہانہ ادائیگی سے بچنے کے لۓ. اگر آپ اپنے قرض کی توازن کو فوری طور پر کافی ادا کرتے ہیں، تو آپ اعلی قیمتوں کو آفسیٹ کر سکتے ہیں اور بڑے ادائیگی کی جھٹکا سے بچنے کے قابل ہوسکتے ہیں.
کم شرح: اگر قیمتیں باقی رہیں یا کم ہو جائیں تو، آپ طویل عرصے تک اس کم قیمت سے فائدہ اٹھائیں گے. لیکن مستقبل کی پیشن گوئی مشکل ہے، لہذا کیس کی شرح میں اضافے کی ایک بیک اپ کی منصوبہ بندی کریں.
وہ کیسے کام کرتے ہیں
ہائبرڈ قرض ایک معیاری 30 سالہ فکسڈ شرح رہن سے کم ہے جس کی شرح کے ساتھ شروع، لیکن شرح کئی سال کے بعد تبدیل کر سکتے ہیں. قرض دہندگان کو عام طور پر حد تک محدود ہے کہ آپ کی شرح سالانہ اور زیادہ سے زیادہ قرض کی زندگی میں تبدیلی کی جاتی ہے، اگر قیمتوں میں اضافہ ہو تو ڈرامائی طور پر کچھ تحفظ پیش کرے.
مثال: فرض $ 200،000 کی رقم.
- 4.25 فیصد کی سود کی شرح کے ساتھ 30 سالہ مقررہ شرح رہنما $ 983.88 کی ماہانہ ادائیگی ہوگی (سیکھنے کے بارے میں سیکھیں کہ ماہانہ ادائیگی کا حساب ، یا ایسا کرنے کیلئے اسپریڈ شیٹ استعمال کریں). ماہانہ ادائیگی تبدیل نہیں ہوگی.
- ایک 5/1 آرمی 3.4 فیصد کی دلچسپی کے ساتھ ماہانہ ادائیگی کے ساتھ شروع ہوتا ہے $ 886.96 - فی ماہ $ 96.92 کی بچت. پانچ سال کے بعد، سود کی شرح اور ماہانہ ادائیگی میں اضافہ یا کم ہو سکتا ہے.
مقررہ مدت: ایک ہائبرڈ آرمی عام طور پر تین، پانچ، سات، یا 10 سال کی مدت کے لئے مقررہ شرح کا استعمال کرتا ہے. اس وقت کے دوران، آپ کی ابتدائی سود کی شرح اور ماہانہ ادائیگی ایک ہی ہی رہتی ہے. ہائبرڈ قرضوں کی تحقیق کرتے وقت، درج ذیل نمبر پر یہ بتاتا ہے کہ مقررہ مدت کب تک جاری رہتا ہے.
مندرجہ بالا 5/1 آرمی کا استعمال کرتے ہوئے، یہ شرح پانچ برسوں کے لئے ہی باقی ہے. ایک 10/1 ہائبرڈ رہن کے لئے دس سال کی ابتدائی شرح رکھی جائے گی.
ایڈجسٹمنٹ کی مدت: مقررہ دور ختم ہو جانے کے بعد، سود کی شرح تبدیل کر سکتی ہے، اور قرض کے نام میں دوسرا نمبر آپ کو بتاتا ہے کہ یہ کب ہوتا ہے. 5/1 آرمی قرض کی باقی زندگی کے لئے ہر (ایک) سال کو ایڈجسٹ کر سکتا ہے.
ماہانہ ادائیگی: اگر سود کی شرح میں تبدیلی ہوتی ہے تو، آپ کی ماہانہ ادائیگی تبدیل ہوجائے گی. قرض کی ادائیگی آپ کے قرض کی باقی زندگی پر زیادہ سے زیادہ آپ کے قرض اور احاطہ کرتا ہے. اعلی سود کی شرح زیادہ ماہانہ ادائیگی کی ضرورت ہوتی ہے، اور یہ عام طور پر قرض دہندگان کے لئے ایک ناگزیر حیرت ہے. لیکن شرح بھی گر سکتی ہے.
قیمتوں میں تبدیلی کیسے کریں؟
دو اہم عوامل آپ کی شرح پر اثر انداز کرتے ہیں. آپ کے قرض دہندہ انڈیکس کی شرح سے شروع ہوتا ہے، اور پھر ایک پھیلاؤ میں اضافہ ہوتا ہے.
انڈیکس: وسیع معیشت میں بنچمارک اور سود کی شرح آپ کی سایڈست شرح پر اثر انداز. ہائبرڈ قرض ایک انڈیکس سے منسلک ہوتا ہے، جو آپ کی شرح کے لئے ایک نقطہ آغاز ہے. مثال کے طور پر، آپ کا قرض لندن انٹربینک کی پیشکش کی شرح (LIBOR) کا ایک انڈیکس کے طور پر استعمال کرسکتا ہے. جیسا کہ اس کی شرح اوپر اور نیچے بڑھتی ہے، آپ کے قرض کی شرح اس کے ساتھ منتقل ہوسکتی ہے.
پھیلاؤ: قرضوں میں سے ایک رقم آپ کی آخری سود کی شرح پر پہنچنے کے لئے "پھیلاؤ" یا "مارجن" کے طور پر جانا جاتا ہے. اس اضافی دلچسپی کا الزام قرض دہندگان کو اضافی معاوضہ فراہم کرتا ہے.
مثال: فرض کریں آپ کے پاس ایک ہائبرڈ قرض ہے جو ایڈجسٹمنٹ کی مدت میں ہے. 1 سال لائبریری فی الحال 2 فی صد ہے. آپ کے قرض پر پھیلاؤ 2.25 فیصد ہے. آپ کے قرض کی سود کی شرح 4.25 فیصد (2 فیصد اور 2.25 فیصد) کو ایڈجسٹ کرے گی.
شرح ٹوپیاں: زیادہ سے زیادہ ہائبرڈ قرض کی حد یا "ٹوپ" کتنی سود کی شرح تبدیل کر سکتی ہے. یہ ٹوپیاں لامحدود شرح میں اضافہ کی روک تھام کے ذریعے قرض دہندہوں کے لئے خطرے کو کم کرتی ہیں.
- ابتدائی کیپز آپ کو مقررہ مدت ختم کرنے کے بعد آپ کی پہلی ایڈجسٹمنٹ میں کتنی شرح بدل سکتی ہے. مثال کے طور پر، اگر انڈیکس 3 فی صد سے بڑھتا ہے لیکن آپ کا 2 فیصد ابتدائی ٹوپی ہے، تو آپ کی شرح صرف 2 فی صد ہوگی.
- دورانیہ کی ٹوپیاں حد تک ہر ایڈجسٹمنٹ کے موقع پر شرح میں تبدیلی کرتی ہے. مثال کے طور پر، شرح ہر سال 2 فیصد سے زائد تبدیل نہیں کرسکتی ہے.
- لائف ٹائم کیپز آپ کے قرض کی زندگی پر مجموعی ایڈجسٹمنٹ پر زیادہ سے زیادہ حد مقرر کرتے ہیں. اگر کچھ ایڈجسٹمنٹ کے بعد اس کی ٹوپی کو مارنے کی شرح بڑھتی ہے تو، قیمتوں میں آگے بڑھنے میں اضافہ نہیں ہوگا.
ہائبرڈ قرض روایتی قرض دہندگان سے دستیاب ہیں، اور آپ کو سرکاری سہولیات جیسے FHA اور VA قرضوں کو بھی آسان بنانے کے لۓ استعمال کر سکتے ہیں. حکومتی حمایت شدہ قرضے سب سے بہتر ہوسکتے ہیں اگر آپ کو ادائیگی کے لۓ چھوٹا سا منصوبہ بناؤ یا آپ کے کریڈٹ کی تاریخ میں مسائل ہیں، لیکن روایتی قرضوں کو نظر انداز نہ کریں.
اگر آپ کے کریڈٹ کو فروغ دینے کی ضرورت ہے تو، آپ کو ہائبرڈ قرض کے ابتدائی سالوں کے دوران نسبتا کم شرح سے فائدہ اٹھا سکتا ہے، اور آپ کے وقت پر ادائیگیوں کو آپ کے کریڈٹ کو بہتر بنانے میں مدد ملتی ہے. تاہم، سڑک کے نیچے ایک بہتر شرح کے لئے کوالیفائنگ کو کبھی بھی ضمانت نہیں دی جاتی ہے - خاص طور پر اگر شرح تیزی سے بڑھتی ہے.