آپ کی زندگی میں ایک گھر خریدنے والی سب سے بڑی سرمایہ کاری ہوسکتی ہے، اور بہت سے مارکیٹوں میں رہائش گاہ کی قیمتوں میں کئی سو ڈالر سے زائد ہیں.
لیکن تعمیر شدہ گھروں کو عام طور سے ویب سائٹ سے تعمیر شدہ گھروں کے مقابلے میں زیادہ سستی ہے، لہذا وہ گھریلو ملکیت تک رسائی حاصل کرسکتے ہیں. خاص طور پر صارفین کے لئے کم آمدنی اور وہ لوگ جو دیہاتی علاقوں میں رہتے ہیں (جہاں ٹھیکیداروں اور مواد آسانی سے دستیاب نہیں ہیں)، تیار ہاؤسنگ واحد اختیار ہوسکتا ہے.
موبائل، تیار کردہ، اور ماڈیولر
جب گھر کے قرض پر گفتگو کرتے ہوئے، قرض دہندگان کے ساتھ استعمال کرتے ہوئے شرائط اہم ہو سکتے ہیں. آپ کو "موبائل گھر" کہتے ہیں، زیادہ تر ممکنہ طور پر "تیار شدہ گھر" (اگرچہ گھر ہے - یا ایک بار - موبائل). غیر رسمی استعمال کے لئے، یا تو اصطلاح کام، لیکن زیادہ قرض دہندگان کو موبائل گھر کے طور پر درجہ بندی پر جائیداد پر قرض دینے سے بچنے کے لۓ.
- موبائل گھروں میں 15 جون، 1976 سے پہلے فیکٹری تعمیر شدہ گھریں موجود ہیں. وہ بہت اچھے گھر ہوسکتے ہیں، لیکن ان کی تشکیل سے پہلے ریگولیٹرز نے بعض حفاظتی معیارات کی ضرورت سے پہلے، اور زیادہ تر (لیکن تمام نہیں) قرض دہندگان ان کی خصوصیات پر قرض دینے کے لئے ناگزیر ہیں.
- تیار گھروں میں 15 جون، 1976 کے بعد فیکٹری تعمیر شدہ گھر ہیں. ان گھروں کو نیشنل مینوفیکچررز ہاؤسنگ کی تعمیر اور سیفٹی معیارات 1974 کے ایکٹ کے تحت ہیں اور امریکہ کے ہاؤسنگ اینڈ شہری ڈویلپمنٹ (ہڈ) کے ذریعہ مقرر کردہ حفاظتی معیارات کو پورا کرنے کی ضرورت ہے. . وہ قوانین اکثر ہڈ کوڈ کے طور پر حوالہ دیتے ہیں. مینوفیکچررز گھروں کو مستقل دھاتی چیسیسس پر تعمیر کیا جاتا ہے اور تنصیب کے بعد منتقل کیا جاسکتا ہے (لیکن تنصیب کے بعد گھر منتقل کرنے کے فنانس کے ساتھ مداخلت کر سکتا ہے).
- ماڈیولر گھروں میں فیکٹری تعمیر شدہ گھر ہیں جو سائٹ پر جمع کیے جاتے ہیں اور اسی طرح مقامی عمارت کوڈز کو سائٹ کے گھروں کے گھروں کے طور پر پورا کرنے کی ضرورت ہوتی ہے (ہڈ کوڈ کے مخالف). وہ عام طور پر مستقل طور پر کنکریٹ بنیاد پر نصب ہوتے ہیں. سائٹ پر تعمیر شدہ گھروں کی طرح، ماڈیولر گھروں کی قیمتوں کا تعین ہوتا ہے اور تیار شدہ یا موبائل گھروں سے کہیں زیادہ تعریف ہوتی ہے، لہذا ماڈیولر گھروں کے لئے قرض حاصل کرنا آسان ہے.
قرض کہاں ہے
تیار کردہ اور موبائل گھروں کے لئے فنڈز حاصل کرنے کے کئی طریقے ہیں. کسی بھی قرض کے طور پر، یہ مختلف قرض دہندہوں میں خریداری کی ادائیگی کرتا ہے. سود کی شرح ، خصوصیات، اختتامی اخراجات، اور ہر قرض کے دیگر فیس احتیاط سے موازنہ کریں. خاص طور پر موبائل گھر کے قرضوں کے ساتھ، قرض کی قسم (یا آپ کے ساتھ کام کرنے والا قرضہ) ضروری ہے.
خردہ فروشی: تعمیر شدہ گھروں کو فروخت کرنے والی عمارات عام طور پر گاہکوں کے گھروں کو خریدنے کے لئے آسان بنانے کے لئے فنانسنگ کا انتظام کرتی ہیں. کچھ معاملات میں، آپ کے بلڈر کے رشتے کو ایک نئے گھر خریدنے پر آپ کو صرف ایک ہی اختیار ہوسکتا ہے. تاہم، یہ آپ کے بلڈر سے متعدد دوسرے (غیر منسلک) قرض دہندہوں کی فہرست کے لئے پوچھنا چاہتے ہیں.
خصوصی قرض دہندگان: کئی رہن قرض دہندہ موبائل اور تیار شدہ گھروں کے لئے قرض میں مہارت رکھتے ہیں (اور زمین، اگر ضرورت ہو). اگرچہ کسی قرض دہندہ آپ کی خریداری کو فنڈ کرنے کے قابل ہوسکتا ہے، خاص قرض دہندگان تیار کردہ گھر کی خریداری کے پہلوؤں سے زیادہ واقف ہیں - لہذا وہ ان قرضوں کے لئے درخواستوں کو لینے کے لئے تیار ہیں. آپ کو مندرجہ ذیل حالات میں تیار گھر کے گھر پر توجہ مرکوز کرنے والے قرض دہندہ کے ساتھ کام کرنے کی ضرورت ہوگی.
- آپ زمین کا مالک نہیں ہوں گے.
- آپ مستقل طور پر گھر کو ایک بنیاد کے نظام سے منسلک نہیں کریں گے.
- آپ ایک ایسے گھر خرید رہے ہیں جو نئے برانڈ یا کوئی نہیں ہے جس میں ترمیم کی جاتی ہے.
- آپ موجودہ تشکیل کردہ گھر کے قرض کو مسترد کرنا چاہتے ہیں ، اور اوپر درج ذیل میں سے کسی کو لاگو کرنا ہوگا.
معیاری رہن قرض دہندگان: اگر آپ ایک گھر خرید رہے ہیں اور زمین پر بیٹھتے ہیں، اور گھر مستقل طور پر بنیاد پر نظام نصب کیا جاتا ہے، تو آپ کو ایک آسان وقت کا قرضہ ملے گا. بہت سی مقامی بینک، کریڈٹ یونین، اور رہن بروکرز ان قرضوں کو ایڈجسٹ کر سکتے ہیں.
ان لوگوں سے اچھے قرض دہندگان کے لئے سفارشات حاصل کریں جن پر آپ اعتماد کرتے ہیں. اگر آپ اس بات کا یقین نہیں کر رہے ہیں کہ کون پوچھنا چاہتے ہو تو، آپ کے ریل اسٹیٹ ایجنٹ، ملازمین اور موبائل گھروں پر رہائشیوں کے ساتھ شروع کریں، اور جن لوگوں نے آپ کو معلوم کیا ہے کہ جنہوں نے تیار شدہ ہاؤسنگ خریدنے کے لئے پیسے قرض لیا ہے.
چٹیل قرض
چٹیل قرض اکثر موبائل اور تیار کردہ گھروں کے لئے استعمال ہوتے ہیں، خاص طور پر جب گھر پارک میں جا رہی ہے یا گھریلو کمیونٹی کی تعمیر کی جاتی ہے. ایک چیٹ قرض ایک گھر صرف قرض ہے (جیسے گھر اور زمین کے ساتھ ایک دوسرے کے لئے قرض کے مخالف).
ان قرضوں کو ٹیکنیکل طور پر ذاتی ملکیت قرض ہے - غیر منقولہ قرض نہیں.
اس نے کہا کہ، جب آپ زمین کا مالک ہوں اور علیحدہ علیحدہ گھر کے لۓ قرض ادا کرتے ہیں تو قرض بھی شامل ہیں.
قرض دہندگان کے ساتھ خریداری کرتے وقت، معلوم کریں کہ اگر آپ کو ایک چیلیل قرض یا ایک ریل اسٹیٹ قرض کے لئے حوالہ مل رہا ہے. چٹیل قرضوں پر دلچسپی کی شرح ریل اسٹیٹ کے قرضوں کی شرح سے کہیں زیادہ ہوتی ہے، لیکن ہر اختیار کے لئے پیشہ اور خیال موجود ہیں. صارفین کے مالیاتی تحفظ بیورو (CFPB) کے ایک مطالعہ سے پتہ چلتا ہے کہ رہن کے قرضوں کے مقابلے میں چالیل قرضوں پر قرض کی مقدار اور پروسیسنگ کی فیس 40 سے 50 فی صد تھی، لیکن چیلنج قرضوں پر سالانہ فی صد کی شرح (اپریل) 1.5 فیصد زیادہ تھی.
چیٹ قرضوں کے فوائد میں شامل ہیں:
- آپ کو ریل اسٹیٹ کے مالک کی ضرورت نہیں ہے، جو آپ کے قرض کو چھوٹا رکھتا ہے (اگرچہ آپ کو ممکنہ طور پر ماہانہ سائٹ فیس ادا کی جائے گی).
- ریل اسٹیٹ کے قرض پر لاگو بند کرنے سے پروسیسنگ کی لاگت کم ہونا چاہئے.
- بند ہونے والی عمل عام طور پر تیز رفتار اور کم از کم ایک ریل اسٹیٹ قرض پر بند کرنے سے زیادہ ملوث ہے.
چیٹ قرضوں کے نقصانات میں شامل ہیں:
- دلچسپی کی شرح زیادہ ہے، لہذا آپ کی ادائیگی اور سودے اخراجات اگر آپ کو غیر حقیقی اصلی جائیداد کے قرض کا استعمال کرتے ہیں تو اس سے کہیں زیادہ ہو گی.
- ادائیگی کی مدت کم ہوسکتی ہے (مثال کے طور پر 15 یا 20 سال کی ادائیگی کی مدت کے ساتھ - اگرچہ کچھ قرض دہندہ طویل قرضوں کی اجازت دیتے ہیں). زیادہ سے زیادہ طویل عرصے کے نتائج میں ماہانہ ادائیگی کی ضرورت ہوتی ہے ، لیکن قرض کی واپسی کی شرح تیزی سے کم ہے.
گھریلو ڈیلرز اور خصوصی قرض دہندگان عام طور پر چال قرضوں کی پیش کش کرتے ہیں، اور امریکی مردم شماری بیورو نے پتہ چلا کہ 2015 میں 80 فی صد نئے تیار گھروں کو ذاتی اثاثہ قرار دیا گیا ہے. لیکن کچھ قرض دہندہ ذاتی اثاثہ قرض اور ریل اسٹیٹ قرض دونوں کی پیشکش کرتے ہیں. کئی قرض دہندگان سے بات کریں، اور ذاتی جائیداد کے بجائے ایک غیر ملکی جائیداد کے طور پر گھر کے عنوان کے عمل اور اس کے بارے میں پوچھیں.
گورنمنٹ قرض پروگرام
کئی حکومت سے متعلق قرض کے پروگرام تیار شدہ گھر کے لئے زیادہ سستی کے لۓ قرض لے سکتے ہیں. اگر آپ ان پروگراموں کے لئے اہلیت کے معیار کو پورا کرتے ہیں، تو آپ رہن قرض دہندگان سے قرض ادا کرسکتے ہیں جو امریکی حکومت سے دوبارہ ادائیگی کی ضمانت دیتا ہے - اگر آپ قرض ادا نہیں کرتے ہیں، تو حکومت قرض ادا کرے گی اور قرض ادا کرے گی.
ممکنہ طور پر حکومت سے متعلق قرضوں کا پروگرام قرضے کے لۓ آپ کا بہترین انتخاب ہے، لیکن کچھ موبائل اور تیار شدہ گھروں کو قابلیت نہیں ملے گی.
ایف ایچ اے قرض وفاقی ہاؤسنگ ایڈمنسٹریشن (ایف ایچ اے) کی طرف سے بیمار ہیں. یہ قرض خاص طور پر مقبول ہیں کیونکہ وہ کم نیچے ادائیگی، مقررہ سود کی شرح ، اور صارفین کے دوستانہ قواعد و ضوابط ہیں. FHA قرض کے لئے اہل ہونے کے لۓ، کئی معیارات کو پورا کرنا ضروری ہے:
- 15 جون، 1976 کے بعد گھر تعمیر کرنا ہوگا.
- گھر کو HUD کوڈ کا اطلاق کرنا اور دیگر مقامی ضروریات کو پورا کرنا ضروری ہے. گھر میں ترمیم یہ تعمیل سے باہر لے جا سکتے ہیں.
- گھر کے ہر حصے کو سرخ سرٹیفکیشن لیبل (یا HUD لیبل) منسلک ہونا ضروری ہے. مثال کے طور پر، دوہری گھروں پر دو لیبل کی ضرورت ہے.
گھریلو مالکان کے لئے دو ایف ایچ اے پروگرام موجود ہیں.
FHA عنوان II قرض میں مقبول 203 (بی) قرض بھی شامل ہے جس میں سائٹ تعمیر کردہ گھروں کے لئے استعمال کیا جاتا ہے - جو خریداروں کو 3.5 فیصد کے طور پر چھوٹا سا ادائیگی کرنے کی اجازت دیتا ہے. حکومت کی ضمانت کی لاگت کا احاطہ کرنے کے لئے، آپ ہر ماہانہ ادائیگی کے ساتھ اوپر اپ گریڈ انشورنس پریمیم اور جاری رہن رہنما انشورنس ادا کریں گے. آپ کو FHA قرض کے لئے کوالیفائ کرنے کے لئے مہذب کریڈٹ سکور کی ضرورت ہے، لیکن آپ کے کریڈٹ کامل ہونا ضروری نہیں ہے. اس کے علاوہ، آپ تحفے پیسہ استعمال کر سکتے ہیں کہ آپ اپنی ادائیگی اور بند ہونے کی لاگت کو فنڈ دیتے ہیں، اور آپ بیچنے والا بھی ان اخراجات سے مدد کرسکتے ہیں.
عنوان II قرضے ریل اسٹیٹ قرض ہیں، لہذا آپ کو جائیداد اور گھر کے ساتھ ساتھ خریدنے کی ضرورت ہوگی، اور گھر منظور شدہ بنیاد کے نظام پر مستقل طور پر نصب ہونا ضروری ہے. قرض 15 سے 30 سال تک ہوسکتے ہیں.
ایف ایچ اے عنوان عنوان میں قرضے ذاتی اثاثہ قرض کے لئے دستیاب ہیں - جب آپ زمین کا مالک نہیں ہوں گے. تاہم، اگر آپ رینٹل سائٹ پر گھر رکھیں گے تو، آپ کے لۓ معاہدے ایف ایچ اے کے ہدایات کو پورا کرنے کی ضرورت ہے. مثال کے طور پر، آپ کو تین سال کی ابتداء اجرت کی ضرورت ہوگی، اور کم سے کم چھ ماہ کے نوٹس کے ساتھ آپ کو کسی بھی اجرت کے اختتام پر مطلع کیا جانا چاہیے. ضروری ادائیگی کی ادائیگی پانچ سے 20 فی صد تک ہوسکتی ہے، لیکن اس کی ضرورت قرض دہندہ سے قرض دہندگان سے مختلف ہوتی ہے اور آپ کے کریڈٹ سکور پر منحصر ہے. عنوان میں قرض کے لئے اضافی ضروریات شامل ہیں:
- گھر کا قرض دہندہ کی بنیادی رہائش گاہ ہونا ضروری ہے.
- تنصیب کی سائٹ میں سیوری اور پانی کی خدمت لازمی ہے.
- نئے برانڈ شدہ گھروں میں ایک سال کی وارنٹی لازمی ہے.
- ایک HUD منظور شدہ اپراسیسر بہت معائنہ کرنا ضروری ہے.
عنوان میں قرض قرضہ قرضے کی طرح گھر صرف قرض ہوسکتا ہے، لیکن وہ بھی ایک دوسرے کے ساتھ ایک گھر خریدنے کے لئے استعمال کیا جا سکتا ہے. عنوان I قرض پر زیادہ سے زیادہ قرض کی رقم عنوان II قرضے پر زیادہ سے زیادہ ہیں، اور قرض کی شرائط کم ہیں: واحد اور گھر کے لئے زیادہ تر ادائیگی کی مدت 20 سال ہے.
VA قرض سروسز اور سابق فوجیوں کے لئے دستیاب ہیں، اور وہ تیار اور ماڈیولر گھروں کے لئے استعمال کیا جا سکتا ہے. VA قرض خاص طور پر اپیل کر رہے ہیں کیونکہ پیسہ کم کرنے کے لۓ خریدنے کی صلاحیت نہیں ہے اور کوئی ماہانہ رہنما انشورنس (قرض دہندگان کو اس کی اجازت دیتا ہے، اور آپ کریڈٹ اور آمدنی کی ضروریات کو پورا کرتا ہے). نیچے کی ادائیگی کو چھوڑنے کا مطلب یہ ہے کہ آپ کو زیادہ ماہانہ ادائیگی ہوگی - اور آپ سودے میں زیادہ سے زیادہ ادائیگی کریں گے - لیکن کچھ صورتوں میں یہ سمجھتا ہے. تیار کردہ گھر پر VA VA کے لئے:
- گھر مستقل طور پر ایک بنیاد سے منسلک ہونا ضروری ہے.
- آپ کو اس گھر کے ساتھ مل کر گھر خریدنا ہوگا جو اسے گھر پر بیٹھا ہے اور اصلی جائیداد کے طور پر گھر کی حیثیت رکھتا ہے.
- یہ گھر ایک بنیادی رہائش گاہ ہے (ایک دوسرے گھر یا سرمایہ کاری کی ملکیت نہیں).
- گھر کو HUD کوڈ سے ملنا چاہیے اور HUD لیبلز منسلک ہوتے ہیں.
FNMA قرضے تیار شدہ گھروں کے لئے تیزی سے دستیاب ہیں، کیونکہ اس ایجنسی کو سستی ہاؤسنگ کے اختیارات کے لئے فنڈ کو بڑھانے کی منصوبہ بندی ہے. اپنے قرض دہندہ سے پوچھیں اگر آپ کے آنے والی خریداری کے لئے کوئی نیا پروگرام دستیاب ہے.
مختلف قرضے، مختلف قواعد
اگرچہ مندرجہ ذیل بیان کردہ کچھ قرضہ امریکی حکومت کی طرف سے حمایت کی جاتی ہیں، قرض دہندگان کو ایسے قوانین کو مقرر کرنے کی اجازت ہے جو سرکاری ہدایات کے مقابلے میں زیادہ محدود ہیں. وہ "اووریاں" آپ کو قرضے سے روکنے سے روک سکتی ہیں، لیکن دوسرے بینکوں کو مختلف قواعد استعمال کرسکتے ہیں. یہ ایک اور وجہ ہے کہ یہ ارد گرد خریداری کرنے کی ادائیگی کرتا ہے - آپ کو مسابقتی اخراجات کے ساتھ قرض دہندہ تلاش کرنے کی ضرورت ہے، اور آپ کو ایک قرض دہندہ تلاش کرنے کی ضرورت ہے جو آپ کی ضروریات کو پورا کرے گی.
خاص طور پر جب یہ گھروں کی تعمیر کی جاتی ہے تو، قرض دہندہ آپ کو بتا سکتے ہیں کہ آپ سرکاری بیماریوں کے پروگراموں کے اہل نہیں ہیں. یہ سچ ثابت ہوسکتا ہے، لیکن آپ کو ان اختیارات پر نظر کرنے سے قبل کئی ایف ایچ اے یا VA قرض دہندگان کے ساتھ توثیق کرنا بہتر ہے.
ایسے علاقوں کے بعض مثالیں جہاں مختلف قرض دہندگان نے مختلف قواعد مقرر کیے ہیں:
- قرض تناسب کرنے کے لئے قرض: آپ کو کم سے کم 3.5 فیصد کم کرنے کے قابل ہوسکتا ہے، یا آپ کو 20 فی صد نیچے ادائیگی کرنے کی ضرورت ہوسکتی ہے.
- کریڈٹ کے اسکور: آپ کے کریڈٹ کے اسکور پر منحصر ہے، کچھ قرض دہندہ آپ کے ساتھ کام کرنے کے لئے تیار نہیں ہوسکتے ہیں، جبکہ دوسروں نے آپ کے کریڈٹ کی بنیاد پر مختلف سود کی شرح یا ادائیگی کی ضروریات کو کم کر دیا ہے.
- گھر کی قسم: کچھ VA اور ایف ایچ اے قرض دہندگان تیار شدہ گھروں پر قرض دینے کے لئے تیار نہیں ہیں، لیکن وہ ماڈیولر گھروں کے لئے زیادہ کھلی ہوسکتی ہیں. کچھ واحد وائڈ فنانس کرنے کے لئے ناگزیر ہیں، لیکن وہ ڈبل وائڈ یا بڑے گھروں کو فنڈ کرے گا.
- کرایہ دار قبضے: اگر آپ کسی پارک یا کمیونٹی میں رہنے کی منصوبہ بندی کرتے ہیں تو، قرض دہندگان یہ جاننا چاہتے ہیں کہ کتنے رہائشیوں کے مقابلے میں ان کے گھروں کا کتنا تعلق ہے.
- Chattel بمقابلہ رہن: کچھ قرض دہندگان صرف chattel قرض پیش کرتے ہیں، لہذا یہ صرف ایک ہی مصنوعات ہے جو آپ کو پیش کرتے ہیں. اسی طرح، کچھ قرض دہندگان ذاتی ملکیت قرض نہیں بناتے.