قرض دہندگان جنہوں نے رہن کی ادائیگیوں کو روکنے سے روک دیا ہے، جلد ہی یا بعد میں بینک کا اعلان کرنا ہوگا. اب، کس طرح اس فورڈورول کو سنبھال لیا جاتا ہے ریاستی قانون پر منحصر ہے. ریاست ہائے متحدہ امریکہ میں نصف سے زیادہ ریاستوں پر اعتماد کی ریاستیں ہیں، اور اعتماد و ضبط ریاستوں میں فورکولیورس ٹرسٹی سے سنبھالا ہیں.
ذہن میں برداشت کریں کہ فینی مائی مختصر فروخت جو ڈیفالٹ میں ہیں وہ مختلف طریقے سے سنبھالا ہیں. فینی مائی اور ایڈیڈی میک نے امدادی طور پر ٹرسٹی کی نیلامیوں کو ملتوی نہیں کیا.
نیلامی کو منسوخ کرنے سے پہلے
ایک قرض دہندہ کے بعد رہن کی ادائیگیوں کو روکنے کے بعد ، قرض دہندگان کو فورکولیور کے عمل کو شروع کرنے کے بارے میں مطلع کیا جاتا ہے. ٹرسٹ ایک اعتماد کی تیسری پارٹی ہے، جس کی حیثیت سے "نکی عنوان رکھنا" ہے.
اگرچہ پہلے سے طے شدہ نوٹس کو دائر کرنے سے پہلے کوئی لازمی وقت نہیں ہے، زیادہ تر قرض دہندہ پہلے 60 سے 90 دن کے دوران جمع کرنے کی کوشش کرتے ہیں، جو قرض دہندگان کو فاسٹورج کے عمل میں چھلانگ کے بجائے بقایا جاتا ہے. کچھ ریاستیں جیسے کیلیفورنیا کو قرض دہندگان کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ ڈیفالٹ کے نوٹس کو دبانے سے پہلے کم از کم 30 دن کے نوٹس کو قرض دینے کے لۓ.
ایک بار پہلے ڈیفالٹ کے نوٹس درج کی گئی ہے، ایک قرض دہندہ کے پاس 90 دن کی ادائیگی کی ادائیگی اور دیر سے چارجز کی ادائیگی کی طرف سے قرض کو بحال کرنے کے لئے ہے، جس میں ٹرسٹی کی فیس شامل ہیں.
ایک ٹرسٹی کی نیلامی کو پوسٹ کرنے کے 5 طریقے
- رہن کو کم کریں: ایک رہن کو دوبارہ بحال کرنے اور رہن کو دوبارہ رکھنے کے درمیان ایک فرق ہے لیکن آپ اکثر الفاظ کو متعدد الفاظ میں سنبھال لیں گے، جو غلط ہے. ایک رہن کو نجات دینے کے لئے رہن کو ادا کرنا ہے. بحال کرنے کے لئے، ایک رہنما موجودہ ہے. غیر عدالتی فورڈورچر کے عمل کے حتمی دنوں کے دوران، ایک قرض دہندہ کی بحالی کو قبول کرنے کی ضرورت نہیں ہے لیکن اسے روکنے کی اجازت لازمی ہے.
- قرض کی تبدیلی کے لئے درخواست کریں: قرضوں کو قرض کی تبدیلی کے بدلے میں نیلامی کو ملتوی کرنا بھی ضروری نہیں ہے، لیکن زیادہ تر بینکوں کو عارضی ادائیگی کی شیڈول کو کام کرنے کی کوشش کرے گی. اس کا یہ مطلب نہیں ہے کہ بینک گھر کو نیلامی کے لئے نہیں بھیجے گا. لہذا احتیاط کرو. قرض دہندگان شاید بینک سے ایک لکھا وعدہ کے لئے نیلامی کے ساتھ آگے بڑھانے کے لئے نہیں پوچھ سکتے ہیں.
کچھ بینک چپکے ہیں. یہ بینکوں کو عارضی قرض میں ترمیم اور 3 سے 6 ماہ کے بعد، قرض دہندہ کو بتائیں گے کہ وہ فورکولیشن کو جمع کر رہے ہیں کیونکہ قرض دہندہ مستقل قرض میں ترمیم کے لئے اہتمام نہیں کرتا ہے. وہ کہتے ہیں کہ جزوی ادائیگیوں کا شکریہ اور طے شدہ نوٹس کی فائل.
- دیوالیہ پن کے لئے فائل: ایک دیوالیہ پن کرنے والی فائل کو مستقل طور پر نیلامی نہیں روکتی ہے لیکن تھوڑی دیر تک اس کی نیلامی کو ملتوی کر سکتا ہے. جب دیوالیہ پن کے لئے قرض دہندگان کی فائلیں، عدالت ایک خود کار طریقے سے قیام کے طور پر جانا جاتا ہے جو قرضداروں کو رقم جمع کرنے کی کوشش کرتی ہے، جس میں ایک نیلامی کو ختم کرنا بھی شامل ہے. یہ بیٹھ کر رہنے کے لئے تربیت یافتہ کتے کہہ رہا ہے. لیکن قرض دہندہ خود کار طریقے سے خودکار رہنے کے لۓ ایک تحریک فائل کر سکتا ہے، خاص طور پر اگر پہلے سے طے شدہ نوٹس پہلے ہی درج کی گئی تھی.
- عارضی رکاوٹ آرڈر فائل: زیادہ تر لوگ گھریلو بدعنوانی کے ساتھ عارضی طور پر روک تھام کے آرڈر کو منسلک کرتے ہیں، لیکن عدالت میں درخواست دینے سے بچنے کے لئے درخواست دینے میں بھی نیلامی کو ملتوی کرنے کی درخواست بھی شامل ہوسکتی ہے. قرض دہندگان کو ایک عارضی طور پر رکاوٹ آرڈر کرنے کے لئے ایک وکیل کو اجرت کرنے کی ضرورت ہوگی، اور یہ وکیل قرض دہندہ کے حصے پر دھوکہ یا کسی قسم کی غلطی کی بنیاد پر کسی وجہ سے تلاش کرنے کی ضرورت ہو. یہاں تک کہ اگر وکیل کامیاب ہوجاتا ہے اور دلیل جیت لیتا ہے تو، رکاوٹ آرڈر مستقل نہیں ہے.
- مختصر فروخت کرنے کی کوشش کریں: ایک قرض دہندہ بتانا کہ قرض دہندہ ایک مختصر فروخت کرنے کی کوشش کر رہا ہے عام طور پر کافی نہیں ہے. قرض دہندہ کو ایک قابل خریدار خریدنے سے بینک کو ایک پیشکش جمع کرنا ضروری ہے. رئیل اسٹیٹ ایجنٹ یا وکیل قرض دہندہ کے لئے مذاکرات کو سنبھالنے کے بعد بینک کے مباحثہ سے مطالبہ کرتا ہے اور نیلامی کی منتقلی کی درخواست کرتا ہے. عام طور پر، بینکوں کو توڑنے کے لئے ایک درخواست پر غور نہیں کرے گا جب تک کہ نیلامی کچھ دن دور نہ ہو. ایسا لگتا ہے کہ بینک جیسے پنوں اور سایوں پر بیٹھے ہوئے ہیں، سوچتے ہیں کہ نیلامی ملتوی ہوجائے گی.
لکھنا کے وقت، الزبتھ Weintraub، DRE # 00697006، کیلیفورنیا، Sacramento میں لیو ریئل اسٹیٹ میں ایک بروکر ایسوسی ایٹ ہے.