چاہے آپ کو تھوڑا سا فروخت پر قرض کے ترمیم کا حق ہونا چاہئے، اس پر، مندرجہ بالا پر منحصر ہے:
- آپ کی مالی صورتحال
- بینک کی خواہش
- آپ کے گھر کو رکھنے کے لئے آپ کی خواہش
اگر بینک آپ کے گھر کی موجودہ مارکیٹ کی قیمت پر غور کرنے سے انکار کرے تو یہ مزید پیچیدہ ہو جاتا ہے. اگر آپ واقعی اپنے گھر میں رہنا چاہتے ہیں تو، اس کی قیمت کے بغیر، پھر قرض کی ترمیم بہتر اختیار ہوسکتا ہے.
قرض کی ترمیم کی شرائط
قرض کی ترمیم کا مقصد گھریلو مالکان کی رہن کی ادائیگی کو کم کرنے اور اس ادائیگی کو سستی بنانے کے لئے ہے.
یہ ایک یا زیادہ سے زیادہ عمل درآمد کے ذریعے پورا کیا جاتا ہے:
- سود کی شرح کو کم کرنا
- قرض کی مدت بڑھانے
- پرنسپل توازن میں غیر دلچسپی کا اضافہ
- پرنسپل توازن کو کم کرنا
کرنسی کے کنٹرولر آفس (او سی سی)، جو قومی بینکوں کو منظم کرتی ہے، کا کہنا ہے کہ بہت سارے قرض میں ترمیم پرنسپل توازن کو کم نہیں کرتی. شاید زیادہ پریشان ہونے والی خبر یہ ہے کہ ایک بڑی تعداد میں ترمیم کی جلد ہی جلد ہی ناگزیر ہو جائے گی. یہ اکثر ایک عارضی حل ہے اور ایک طویل مدتی حل نہیں ہے.
بڑھتی ہوئی ادائیگی میں قرض کے ترمیم مئی کا نتیجہ
یہ آپ کو عجیب بات محسوس کر سکتا ہے اور اس کے برعکس قرض کی تبدیلی کو کیسے کام کرنا ہوتا ہے، لیکن ہر بینک ایک قرض میں ترمیم پیش نہیں کرے گا جو گھر کے مالک کی رہنما کی ادائیگی میں کم ہے. کچھ بینکوں کو قرض میں ترمیم پیش کرے گی جو ادائیگی میں اضافہ کرتی ہے. بینک کا استعمال تناسب، اکثر آپ کے مجموعی ماہانہ آمدنی کا ایک مخصوص فیصد کیپنگ، نئے رہن کی ادائیگی کا تعین کرنے کے لئے.
اگر مالی بیان کی توثیق ہوتی ہے، تو بینک اعلی ادائیگی کے لئے درخواست کر سکتا ہے.
عارضی قرض میں ترمیم
آگاہ رہیں کہ کچھ بینکوں کو ایک عارضی قرض میں ترمیم پیش کی جاتی ہے. اس کا مطلب یہ ہے کہ بینک مستقل قرض میں ترمیم کرنے کے لۓ اتفاق نہیں کرے گا بلکہ اس کی بجائے مندرجہ ذیل شرائط پیش کرے گی.
- پرنسپل توازن ایک ہی ہے.
- ہوم مالکان کو نئی کم ادائیگی کرنے کے لئے کہا جاتا ہے.
- نئی ادائیگی کے لئے اصطلاح 3 سے 6 ماہ تک مقرر کی گئی ہے.
- اس کا مطلب یہ ہے کہ گھریلو مالکان عارضی قرض میں ترمیم کی مدت کی حد کے دوران وقت پر نئی ادائیگی کرتا ہے، بینک مستقل قرض میں ترمیم دیتا ہے.
تاہم، اصطلاح کے اختتام پر، بینک یہ بھی آزاد ہے کہ: "ہمیں بہت پیسے دینے کے لئے، بہت پیسے، آپ کو کچھ پیسہ دینے کے لئے، لیکن آپ کا قرض اب ڈیفالٹ میں ہے." اور بینک آگے بڑھانے کے لئے آگے بڑھ سکتا ہے. میں نے یہ کہانی کئی ساکرمونٹ کلائنٹس سے سنی ہے جو اس مینیور کی طرف سے مختصر فروخت میں مجبور ہوگئے تھے.
بینکوں کو ایک ساتھ ساتھ مختصر فروخت پر عملدرآمد نہ کریں قرض کی ترمیم کے ساتھ
زیادہ تر بینک دو فائلوں کو ایک ہی وقت میں نہیں کھولیں گے. آپ کو پیشگی فیصلہ کرنے کی ضرورت ہوگی کہ آپ قرض کی تبدیلی یا مختصر فروخت کی پیروی کرنا چاہتے ہیں. آپ کو ایک یا دوسرا پیچھا کرنا چاہئے.
اگر بینک مالک بعد میں قرض میں ترمیم کرنے کی کوشش کرنے کا فیصلہ کرے تو بینک ایک طویل عرصہ سے مختصر فروخت کے لۓ ٹرانزیکشن بند کرے گا. قرض کی ترمیم کے مقابلے میں مختصر فروخت پر عملدرآمد کرنے کا وقت ایک ہی ہے. بعض قرضوں میں ترمیم کرنے کے لۓ 3 سے 6 ماہ لگتے ہیں.
یہ ایک خریدار کے لئے غیر منصفانہ ہے جس نے مختصر فروخت پر ایک مختصر فروخت پیش کی ہے اور مختصر فروخت کی منظوری کے لئے انتظار کرنے پر اتفاق کیا ہے کہ بیچنے والوں کو دوسرے خیالات ہیں اور اب مختصر فروخت کے بیچ میں قرض تبدیل کرنا چاہتے ہیں.
میرا مشورہ آپ کا فیصلہ کرنا اور اس کے ساتھ رہنا ہے. اس کے علاوہ، کسی بھی کمپنی کو آپ کے لئے قرض میں ترمیم کرنے کے لۓ اجرت نہ کرو کیونکہ آپ کسی کو ادا کرنے کے بغیر خود کو درخواست دے سکتے ہیں. بہت سے قرض میں ترمیم کمپنیوں کا سکیمر ہیں.
قرضے میں ترمیم کے دوران کم فروخت کیوں پسندیدہ ہو؟
ہوم مالکان جو پانی کے اندر سے باہر نکلنا چاہتے ہیں وہ قرض کے ترمیم کے مختصر فروخت میں ترجیح دیتے ہیں. مختصر فروخت کا مطلب یہ ہے کہ بینک کم تنخواہ قبول کرے گا اور قرض جاری کرے گا. اگر آپ کا گھر قابل ذکر رقم سے ڈرامہ طور پر کم ہے، تو اس سے کم فروخت کرنے اور بوجھ شدہ قرض سے نجات حاصل کرنے کے لئے زیادہ احساس ہوسکتا ہے. یہاں پر غور کرنے والے دیگر عوامل ہیں:
- کریڈٹ کو برقرار رکھنے کے 3 سال کے بعد، قیمتیں مستحکم رہتی ہیں، گھر مالکان رہن کے ساتھ مختصر فروخت کے بعد دوسرے گھر خریدنے کے قابل ہوسکتے ہیں اور ادائیگی کی ادائیگی کے قابل ہوسکتا ہے.
- ایک قرض کی ترمیم اور ایک مختصر فروخت کریڈٹ پر اثر انداز کر سکتا ہے . لیکن یا تو حل عام طور پر ایک فورکولیور سے بہتر ہے.
- بہت سارے قرض میں ترمیم ایک سایڈست شرح کی ادائیگی کے لئے کال کرنے کی بجائے فکسڈ کی شرح کی ادائیگی کے ابتدائی 5 سال کے بعد ہر سال اضافہ کر سکتے ہیں کے مقابلے میں.
- ساکرمونٹو میں فروخت کرنے والی زیادہ سے زیادہ مختصر فروخت کی فہرستیں بیچنے والے میں شامل ہیں جنہیں قرض میں ترمیم سے انکار کیا گیا تھا.
تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.