مختصر فروخت اور Foreclosures کے متعلق آپ کو کیا جاننا ہوگا
مختصر فروخت اور فورکلیسورس دو مختلف قسم کے ٹرانزیکشنز ہیں جو عام ڈینومٹر کو پریشان کن خصوصیات کے حصول میں شامل کرتی ہیں، جن میں رہن قرض دہندہ شامل ہے. (وہ متغیر شرائط نہیں ہیں - اگرچہ زیادہ تر لوگ اسے نہیں سمجھتے، دونوں کے درمیان فرق ہے.)
بہت سارے گھر خریداروں نے اس امید میں مختصر فروخت اور فوریکورسز کی تلاش شروع کی ہے جو وہ سستے گھر خرید سکتے ہیں، یا سرمایہ کاری کے مقاصد کے لۓ یا رہائشی کے طور پر قبضہ کر سکتے ہیں.
وہ یقین رکھتے ہیں کہ وہ بہت سارے پیسے بچاتے ہیں یا مارکیٹ کی قیمت سے زیادہ کم کے لئے ایک گھر خرید سکتے ہیں.
جب خریدار مجھ سے کہنے کے لئے کہتے ہیں کہ وہ ایک مختصر فروخت یا فورکلور خریدنے کے لئے چاہتے ہیں، میں ان کو حقیقت کی جانچ دیتا ہوں. یہ سچ ہے کہ شاید وہ کسی بھی پیسہ کو بچانے نہیں دیں گے کیونکہ بینکوں کی قیمت پر فروخت کرنے کے لئے مختصر فروخت اور فوریکورس دونوں ملکیت کی شرط کے لۓ جائیداد کی شرط کے لۓ فائدہ مند ہوتے ہیں. تاہم، وہاں بھی استثناء موجود ہیں، اور ہر بار اکثر صورت حال صحیح ہو گی. حکمرانی سے زیادہ مستثنی ہے، اگرچہ.
شروع کرنے کے لئے، چلو فروخت اور فورکلیسس کے درمیان اختلافات کی جانچ پڑتال کرتے ہیں.
مختصر فروخت پراپرٹی کی بنیادی خصوصیات
- ایک مختصر فروخت گھر ایک گھر ہے جو بینک کی ملکیت نہیں ہے. تاہم، یسکرو بند کرنے کے لئے فروخت کے لئے، بینک کو فروخت کی منظوری دینی چاہیے.
- عنوان اب بھی مالک کے نام کے نام میں ہے، اور مالکان اکثر اثاثہ میں رہتے ہیں کیونکہ وہ کہیں اور جانے کے قابل نہیں ہوسکتے ہیں.
- ان کے رہن کی ادائیگیوں میں گھر کے مالکان ہوسکتے ہیں یا نہیں ہو سکتے ہیں؛ لاتعداد ہمیشہ ایک ضرورت نہیں ہے.
- ایک دستاویزی مشکلی خط ہونا لازمی ہے. اس مشکلات میں روزگار یا مجبور ریٹائرمنٹ کا نقصان شامل ہوسکتا ہے، یہ صحت سے متعلق ہوسکتا ہے، یا بیچنے والے کو طلاق یا قید کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے.
- کچھ مختصر فروخت میں شامل ہونے والوں کی طرف سے دستخط کئے جانے والے ریورس گریجز شامل ہیں، یا دوسری قرضہ جو دیوالیہ پن میں چھٹکارا ہیں لیکن کبھی بھی جاری نہیں.
- اگرچہ گھر پانی کے اندر اندر ضروری نہیں ہے، اگرچہ سب سے کم فروخت قرض دہندہ کو مکمل رقم سے کم ادا کرتی ہے. ایک بیچنے والا بھی مختصر فروخت کے لئے اہل ہوسکتا ہے اگر اکاؤنٹی فروخت کے تمام اخراجات جیسے کمیشن اور اختتامی اخراجات ادا کرنے میں ناکافی ہے.
ایک فوائد کی جائیداد کی بنیادی خصوصیات
- Foreclosures ایسے گھر ہیں جو رہن کے قرض دہندہ کے مالک ہیں یا - اگر رہن بیمار یا ضمانت کی گئی تھی - ایک سرکاری ادارے جیسے فینی مائی، فریڈی ماک، یا ہڈ کی طرف سے.
- قرض دہندہ پراپرٹی پراپرٹی میں مختلف عنوانات حاصل کر سکتے ہیں. سب سے زیادہ عام طریقہ ان کے رہنما کے غیر ادائیگی کے لئے گھریلو مالکان پر پیش کرنے کا ذریعہ ہے. تاہم، بینک کو دیگر وجوہات کی بناء پر پیش کرنے کی اجازت دی جاسکتی ہے، جیسے گھریلو مالکان کسی دوسرے شخص کو گھر کے قرضے کے لۓ بغیر فروخت کرتی ہے. موضوع سے متعلق فروخت کی اجازت نہیں ہے. بینکوں کو فاسٹوریل کے معدنیات سے متعلق یا ایک عدالت کی کارروائی کے ذریعہ ایک فورڈورچر کی جائیداد کا عنوان بھی لے جا سکتا ہے.
- جب بینکوں کو فور لینڈس پراپرٹی میں عنوان ملتا ہے، تو وہ قبضے سے محروم ہوتے ہیں اور گھر محفوظ ہوتے ہیں. عموما ایک اثاثہ مینجمنٹ کمپنی پانی بند کرے گا، اور شاید کھڑکیوں اور دروازے کو بند کردیں اور تالے کو تبدیل کردیں. یہی وجہ ہے کہ فوریکورچر اکثر پڑوس میں نظر آتے ہیں.
Foreclosures اور مختصر فروخت کے معاملات کی شرائط
تقریبا ہر مختصر فروخت اور فورکولیور اس کی "اوسط" میں موجود حالت میں فروخت کی جاتی ہے.
کچھ بینکوں فورکولیور گھروں کو فکسنگ کرنے میں سرمایہ کاری کرے گی کیونکہ بینکوں کو احساس ہے کہ وہ دوبارہ آمدنی میں اپنے منافع کو بڑھا سکتے ہیں، لیکن بہت سے بینکوں گھر میں اسی حالت میں فروخت کرتے ہیں.
بعض اوقات حالات کو خارج کر دیا جاتا ہے، جس کے تحت بینک کو بڑی خرابی کے لئے قیمت میں کمی کی اجازت ملے گی، لیکن یہ عام طور پر نایاب ہے. آپ مثال کے طور پر، مثال کے طور پر، ایک بھٹی یا چھت کو تبدیل کرنے کے لئے کمی یا کریڈٹ کے لئے پوچھ سکتے ہیں، لیکن اگر مارکیٹ گرم ہے اور کسی اور خریدار کو نقد ادا کر سکتا ہے، تو شاید بینک اس درخواست کو مسترد کرے گا.
فورڈورچر پراپرٹی کی حالت اور مختصر فروخت کے گھر کی حالت کے درمیان بنیادی فرق یہ ہے کہ فوریوورچر کی حالت نامعلوم ہوسکتی ہے. فورکولیور گھر مہینوں، یہاں تک کہ سالوں کے دوران خالی ہوسکتی ہے، جس کے دوران سڑنا یا پانی کی مداخلت ہوسکتی ہے. کبھی کبھار مالکان گھر کو ٹراش کرتے ہیں یا گھر میں فلاؤورچر میں ہے جب اسے صحیح طریقے سے برقرار رکھنے میں ناکامی. مقابلے میں، مختصر فروخت کے بیچنے والے اپنے گھروں کی بہتر دیکھ بھال کرتے ہیں، اور وہ خریدار کو انکشاف فراہم کرسکتے ہیں.
ایک اور فرق یہ ہے کہ فورڈورچر پراپرٹی عام طور پر 30 دن کے اندر اندر بند ہوسکتا ہے. ایک چھوٹی سی فروخت، جو بینک کی منظوری کی ضرورت ہوتی ہے، اوسط، 30 دن سے 3 مہینے لگ سکتا ہے، صرف مختصر فروخت کے منظوری کا خط حاصل کرنے کے لۓ، اور پھر 30 دن کے قریبی ہونے کے لۓ، کم از کم دو گنا زیادہ.
کہاں اور کونسل آفس خریدتے ہیں
جب تک کہ بینک چھوٹا اور مقامی نہیں ہے، اس سے عوام کے لئے فروخت کے لئے فورڈورچر گھر پیش کرنے کی امکان نہیں ہے. بینکوں کو عام طور پر 5 طریقوں میں ان کے فورکولوسوں کا خیال ہے. بلک فروخت کے طریقہ کار کے استثناء کے ساتھ، بینک کے اپنے فورکولیورز کو بیچنے والے اکثر طریقوں سے، بینک کے منافع میں شامل ہوتا ہے.
- ایک ٹرارتی کی نیلامی یا شیرف کی نیلامی میں. یہ طریقہ کار ایک بولی کا عمل ہے جو عدالت یا دیگر عوامی عمارت کے اقدامات پر ہوتا ہے. عام طور پر پیشکشوں کو نقد ہونا ضروری ہے، اور بینک کم سے کم ریزرو قیمت مقرر کرتا ہے. اگر اعلی لیونس موجود ہیں، تو خریدار ان کی ذمہ داری قبول کرتی ہے. ایک نیلامی میں خریدار اکثر ایک ریل اسٹیٹ ایجنٹ کے ساتھ کام نہیں کرتے ہیں.
- ذاتی سرمایہ کاروں کو ایک بڑی فروخت میں. یہ ایسے گھروں میں ہوسکتی ہیں جو کسی نیلامی یا گھروں میں فروخت نہیں کیے گئے تھے جو کبھی کبھی نیلامی کے لئے بینک نہیں کھاتے تھے. بینک ان گھروں کو گروپوں میں پیکیج کرے گا اور پورے پیکیج کو کھڑی چھوٹ پر سرمایہ کار خریدار یا کمپنی میں فروخت کرے گا.
- ایک آن لائن نیلامی کمپنی کے ذریعے. آن لائن ہوم نیلامیوں میں سے ایک بہت محفوظ بولی رکھتا ہے جس پر گھر فروخت نہیں کرے گا اگر ریسکیو نہیں ملتی ہے. وہ اکثر خریدار کو ایک پریمیم بونس ادا کرنے کی ضرورت ہوتی ہے جیسے پیش کردہ قیمت پر 5 فیصد نیلامی کمپنی کو فیس کے طور پر. اصل فروخت کی قیمتوں میں اکثر مخصوص بولی کی قیمت کے نیچے ہوتے ہیں اور دھوکہ دیتی ہیں. ان میں سے اکثر ویب سائٹس آپ کے نمائندے کو آپ کی نمائندگی کرنے کی اجازت دیتے ہیں.
- اے آر او ایجنٹ کے ساتھ گھر کی فہرست اور ایم ایل ایس میں فروخت کے لئے گھر کی پیشکش کرتے ہوئے. ری اے او ایجنٹ نے بینک کی اثاثہ مینیجر کے ساتھ کام کیا ہے اور بی پی او تیار کرتا ہے. ایجنٹ شرط کا تعین کرتا ہے، اور اس کے ایس ایس آئی کی شرط کے لئے کٹوتی کی اجازت دیتا ہے، لہذا گھر بنیادی طور پر مارکیٹ کی قیمت پر درج کیا جاتا ہے. آپ کا ایجنٹ آپ کی نمائندگی کر سکتا ہے.
- اپنی ویب سائٹ کے پورٹل پر گھر فروخت کرنے اور الیکٹرانک پیشکش جمع کرنے کی اجازت دے کر. سرکاری اداروں کے ساتھ یہ عام ہے. بینکوں کو بھی آپ کے نمائندے آپ کی نمائندگی کرنے کے لئے ادا کرے گا.
کہاں اور مختصر فروخت خریدنے کے لئے
ایک خریدار یا سرمایہ کار کو اجازت نہیں دی جاتی ہے کہ وہ براہ راست گھریلو مال سے مختصر فروخت خریدیں. دراصل، بہت سی مختصر فروخت خریدار کی ضرورت ہوتی ہے کہ وہ بازو کی لمبائی کے سلسلے پر دستخط کرنے کے لۓ اس بات کا یقین کریں کہ بیچنے والے اور خریداروں کے درمیان کوئی پہلے سے ہی تعلق نہیں ہے. میرے پاس بینکوں نے مختصر فروخت کی مسترد کردی ہے کیونکہ خریدار ایک پڑوسی تھا جو قریبی رہتا تھا.
(اس کے علاوہ، کچھ جماعتیں اس عمل کو اعتراض کرسکتے ہیں اور وہ ان معلومات کو بینک سے لے سکتے ہیں. وہ بازو کی لمبائی پر دستخط کرسکتے ہیں لیکن خفیہ طور پر بیچنے والے کے ساتھ تعلقات کا اظہار کرنے میں ناکام رہتے ہیں. جیسے کیلیفورنیا میں، یہ کارروائی مختصر فروخت کے رہنما دھوکہ دیتی ہے، جو بیچنے والے کی ذمہ داری کے اجراء کو مسترد کرنے کے لئے بینک کی اجازت دیتا ہے.)
مختصر فروخت خریدنے پر آپ کو اپنی نمائندگی کرنے کے لۓ اپنے رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کو کرایہ دینا چاہئے. یہ ایجنٹ لسٹنگ ایجنٹ نہیں ہونا چاہئے. آپ اپنی اپنی نمائندگی مستحق ہیں. اس کے علاوہ، بینک کمشنر کو کم کرنے کے لئے کمشنر کو کم کرنے کی کوشش کرتا ہے جو دوہری ایجنسی کو مختصر فروخت میں استعمال کرے.
آپ کے ایجنٹ کو آپ کا تعین کرنا چاہئے کہ آپ مختصر طور پر مختصر فروخت کی منظوری کے انتظار میں تیار کرنے کے لئے کتنی بینکوں اور لیونز شامل ہیں. آپ کا ایجنٹ بھی بیچنے والے کو اس بات کی تصدیق کرنا چاہتی ہے کہ مختصر فروخت کے لئے اہل ہو. اگرچہ ہر مختصر فروخت بیچنے والی مشکلات کی ضرورت نہیں ہے، زیادہ سے زیادہ.
آخر میں، ایک ٹپ: بینک آپ کو ایک انسداد پیشکش کے ساتھ پیش کر سکتے ہیں اور اعلی قیمت کے لئے طلب کرتے ہیں. اگر جائیداد مرمت کی ضرورت ہوتی ہے تو، اگر آپ بینک کے کچھ درج شدہ تخمینوں اور تصاویر کے ساتھ اپنے پیش کردہ فروخت کی قیمت پر قابو پانے کے لۓ کامیاب ہوسکتے ہیں.
تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.