رہن کی حمایت کے سیکورٹیزز کیسے کام نہیں کیے گئے
جب آپ ایم بی ایس میں سرمایہ کاری کرتے ہیں تو، آپ کو گودی کے بنڈل کی قیمت حاصل کرنے کے حقوق خرید رہے ہیں.
اس میں ماہانہ ادائیگی اور پرنسپل کی واپسی شامل ہے. چونکہ یہ سیکورٹی ہے، آپ صرف رہن کا صرف ایک حصہ خرید سکتے ہیں. آپ کو ادائیگی کے برابر حصہ ملتا ہے. ایک ایم بی ایس ڈسپوزایبل ہے کیونکہ یہ بنیادی اثاثہ سے اس کی قیمت حاصل کرتی ہے.
رہن کے پس منظر سیکورٹی کیسے کام کرتا ہے
سب سے پہلے، ایک بینک یا رہن کی کمپنی کا ایک گھر قرض ہے. پھر بینک اس قرض کو سرمایہ کاری بینک میں فروخت کرتا ہے. یہ نئے قرضے بنانے کے لئے سرمایہ کاری بینک سے موصول ہونے والی رقم کا استعمال کرتا ہے.
سرمایہ کاری بینک اسی طرح کے سود کی شرح کے ساتھ گراؤنڈ بنڈل کے قرض کو جوڑتا ہے. اس بنڈل ایک خاص کمپنی میں اس مقصد کے لئے ڈیزائن کیا جاتا ہے. اسے ایک خصوصی مقصد گاڑی یا خصوصی سرمایہ کاری والی گاڑی کہا جاتا ہے. اس سے بینک کی دوسری خدمات سے الگ الگ رہائشی سیکیورٹیز رکھتا ہے. ایس پی وی مارکیٹوں کے رہنما سے محفوظ رہتی ہے. رہائشی SPV میں رہیں گے.
حکومتی ایجنسیوں کو بھی زیادہ رہنما سے متعلق معاونیت میں شامل کیا گیا ہے.
یہ فینی مائی ، فریڈی میک اور جنی مائی ہیں. فینی مائی اور ایڈیڈی میک دونوں ایم بی ایس خریدتے ہیں اور فروخت کرتے ہیں. وفاقی حکومت ادائیگی کی ضمانت دیتا ہے. جو لوگ ایم بی ایس خریدا جانتے تھے وہ اپنا سرمایہ نہیں کھاتے. Ginnie Mae بھی ضمانت دیتا ہے کہ سرمایہ کاروں کو ان کی ادائیگی حاصل ہوگی. (ماخذ: "رہن سے متعلق معاونیت،" سیکنڈ.)
رہن سے متعلق سیکورٹی کی اقسام
سب سے آسان MBS گزرنے والی شمولیت کا سرٹیفکیٹ ہے . یہ ہولڈرز کو رہائشی بنڈل پر بنائے جانے والے پرنسپل اور سود کی ادائیگی دونوں کے ان کا منصفانہ حصہ ادا کرتا ہے.
ابتدائی 2000s میں، ایم بی ایس مارکیٹ میں بہت سی مقابلہ ہوئی. گاہکوں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لئے بینک نے مزید پیچیدہ سرمایہ کاری کی مصنوعات کو تخلیق کیا. مثال کے طور پر، انہوں نے گرگیز کے علاوہ قرضوں کے لئے مشترکہ قرض کے ذمہ داریاں تیار کی ہیں. لیکن انہوں نے اس مشتہر حکمت عملی کو ایم بی ایس کو بھی لاگو کیا.
سرمایہ کاری کے بینکوں نے رہائشی بنڈلوں کو اسی طرح کے خطرے کے زمرے میں پھینک دیا، جس میں ٹیگوں کے نام سے جانا جاتا ہے. کم از کم خطرناک سلسلے میں ادائیگی میں تین سے تین سال لگۓ. قرض دہندہ سب سے زیادہ تین سال پہلے ادا کرنے کا امکان تھا. سایڈست کی شرح گودام کے لئے، ان سالوں میں بھی سب سے کم سود کی شرح ہے.
کچھ سرمایہ کاروں نے خطرے والے خط کو ترجیح دی کیونکہ ان کی زیادہ سود کی شرح ہے . ان شاخوں نے ساتویں سال کی ادائیگیوں کے ذریعے چوتھائی میں شامل کیا. جب تک کہ سود کی شرح کم رہی، اس کے بعد خطرات کی پیش رفت کی جا رہی تھی. اگر قرض دہندہ نے رہن کا دعوی کیا ہے، کیونکہ اس نے اس سے فائدہ اٹھایا، تو سرمایہ کاروں نے اپنی ابتدائی سرمایہ کاری حاصل کی.
خطرے میں اضافہ ہوا جب خطرہ بڑھ گیا. جب سایڈست کی شرح کے گراؤنڈ کے قرض دہندگان نے ان کی ادائیگی گلاب کی.
وہ ریٹائرمنٹ نہیں کر سکے کیونکہ سود کی شرح زیادہ تھی. اس کا مطلب یہ ہے کہ وہ زیادہ سے زیادہ ڈیفالٹ کا امکان رکھتے ہیں. سرمایہ کاروں نے سب کچھ کھو دیا. یہاں رین گوسنگ نے فلم میں بگ مختصر کی وضاحت کی ہے .
رہائشی بیکڈ سیفٹیشنز نے ہاؤسنگ انڈسٹری میں تبدیلی کی
رہن سے متعلق معاونیت کے انعقاد نے مکمل طور پر ہاؤسنگ، بینکنگ اور رہن کے کاروبار میں انقلاب کا مقابلہ کیا. سب سے پہلے، رہن سے متعلق سہولتوں نے مزید لوگوں کو گھر خریدنے کی اجازت دی. ریل اسٹیٹ بوم کے دوران، بہت سے بینکوں اور رہن کی کمپنیوں نے پیسہ کم نہیں کیا. اس نے لوگوں کو گریجویشن حاصل کرنے کی اجازت دی ہے جو وہ برداشت نہیں کر سکے. قرض دہندگان کی پرواہ نہیں وہ جانتا تھا کہ وہ قرض بیچ سکتے ہیں، اور جب قرض دہندگان کو طے نہیں کیا گیا تو نتائج کا جواب نہ دیں.
اس نے ایک اثاثہ بلبلا بنایا . 2006 میں ذیلی ذہنی رہائشی بحران کے ساتھ پھٹ گیا.
چونکہ بہت سے سرمایہ کاروں، پنشن فنڈز اور مالیاتی اداروں کے رہنما رہنما کے مالک ہیں، ہر ایک نے نقصان پہنچایا. اس نے کیا کیا ہے 2008 مالیاتی بحران .
گارڈ بیکڈ سیکورٹیزس کس طرح غلط تھے
صدر لینن جانسن نے 1968 چارٹر ایکٹ کو اختیار کیا جب وہ رہنما سے متعلق معاونیت پر پابندی لگا دی. اس نے فینی میئ بھی پیدا کیا. وہ بینکوں کو گریبانوں کو فروخت کرنے کی صلاحیت دینا چاہتا تھا. اس سے زیادہ گھریلو قرضوں کو قرض دینے کے لئے فنڈز آزاد کریں گے.
ایل بی جے نے چارٹر ایکٹ کی توقع نہیں کی تھی کہ وہ اچھی قرضے کے طریقوں کو ختم کردیں. بینکوں کو جلد ہی احساس ہوا کہ اگر قرض دہندہ نے قرض ادا نہیں کیا تو انہیں نقصان اٹھانا پڑے گا. اگر قرض خراب ہو گیا تو بینک قرض لینے کے لۓ ادائیگی کر لیتے تھے لیکن زخمی نہیں ہوئے. وہ قرض دہندگان کی کریڈٹ کی اہلیت کے بارے میں محتاط نہیں تھے.
رہن سے متعلق معاونیت نے غیر بینک مالیاتی اداروں کو بھی رہن کے کاروبار میں داخل کرنے کی اجازت دی. ایم بی ایس سے پہلے، طویل مدتی قرضوں کے لۓ صرف بینکوں کے پاس کافی مقدار میں کافی ذخائر تھے. ان کی گہری جیبیں توقع رکھتے ہیں جب تک کہ یہ قرض 15 یا 30 سال بعد ادا نہیں کیا گیا. ایم بی ایس کا ایجاد یہ ہے کہ قرض دہندگان نے ثانوی مارکیٹ پر سرمایہ کاروں سے اپنا نقد رقم واپس لے لیا. رہن قرض دہندہ ہر جگہ پھینکتے ہیں. وہ اپنے گاہکوں کی سیکیورٹی کے بارے میں بہت محتاط نہیں تھے. اس نے روایتی بینکوں کے لئے زیادہ مقابلہ کیا. انہیں مقابلہ کرنے کے اپنے معیار کو کم کرنا پڑا.
سب سے خراب، ایم بی ایس کو باقاعدہ نہیں کیا گیا تھا. وفاقی حکومت بینکوں کو اس بات کا یقین کرنے کے لئے منظم کرتی ہے کہ ان کے ذخائر محفوظ ہوجائیں. لیکن ان قوانین نے ایم بی ایس اور رہن بروکرز میں لاگو نہیں کیا. بینک کے ذخائر محفوظ تھے، لیکن ایم بی ایس سرمایہ کاروں کو محفوظ نہیں کیا گیا تھا.