مختصر فروخت میں بیچنے والا کون ہے؟

سوال: مختصر فروخت کنندہ والا کون ہے؟

ایک قارئین لکھتا ہے: "جب میں اپنے گھر کو بازار میں مختصر فروخت کے طور پر رکھتا ہوں تو میں بہت کاغذی دستخط پر دستخط کرتا ہوں کہ میں یاد نہیں کر سکتا کہ میں نے کیا کرنے کا وعدہ کیا ہے یا جو کاغذات کا کوئی مطلب ہے. میرا ایجنٹ کا کہنا ہے کہ بینک تمام ادا کرتا ہے. فروخت کی لاگت، لیکن یہ مجھ سے یہ راستہ نہیں دیکھتا. اس نے مجھے ایک دستخط پر دستخط کرنے کا بھیجا. پیشکش کا کہنا ہے کہ "بیچنے والا عنوان اور یسکرو ادا کرے گا." کیا یہ میرا ہے یا یہ بینک ہے؟ کون ملکیت ٹیکس ادا کرتا ہے؟ مختصر فروخت میں بیچنے والا کون ہے؟ "

جواب: سب سے پہلے، مجھے یہ کہنا کہ اگر آپ سوچ رہے ہو کہ بیچنے والا کون سا مختصر فروخت میں ہے تو آپ اکیلے نہیں ہیں. یہاں تک کہ بیچنے والوں کو بھی اس سوال کا جواب معلوم نہیں ہونا چاہئے. یہاں تک کہ ایجنٹوں کو بھی جو اس سوال کے جواب کو جاننا نہیں چاہئے. یہی وجہ ہے کہ آپ کا ایجنٹ آپ کو بتا رہا ہے کہ بینک مختصر فروخت میں تمام اخراجات ادا کرتا ہے. لیکن آپ کا ایجنٹ بالکل صحیح نہیں ہے اور آسان راستہ لے جا رہا ہے.

یہ مجھ سے بھی ایسا لگتا ہے جیسے آپ اپنے وکیل کے ساتھ ایک اعتماد کا مسئلہ بن سکتا ہے. جب ایک ایجنٹ آپ کے ساتھ ایک لسٹنگ معاہدے پر دستخط کرتا ہے، تو وہ ایجنٹ آپ کے ساتھ فریب بخش تعلقات بنا رہا ہے. اس کا مطلب ہے کہ ایجنٹ آپ کو اپنی دلچسپیوں میں کام کرنا چاہیے. ایک ایجنٹ کے لئے مشکل ہے اگر آپ کے لئے اس کام کو کرنے کے لئے اگر فریق موجود نہیں ہے. آپ کو اپنے ایجنٹ سے اس ایجنٹ کے ساتھ کام کرنے کے لئے بھروسہ کرنا ہوگا. اعتماد کے بغیر، آپ نے ممکنہ تعلقات کو توڑ دیا ہے.

میرا مشورہ یہ ہے کہ آپ اپنے ایجنٹ سے آپ کی مدد کی وضاحت کریں اور آپ کو وضاحت کریں کہ بیچنے والا کونسل میں ہے.

یہ آپ کے ایجنٹ کے لئے ایک مشکل کام نہیں ہونا چاہئے اور، حقیقت میں، آپ کے ایجنٹ کی سب سے زیادہ امکان کا خیر مقدم کیا جائے گا.

کون ایک مختصر فروخت میں اخراجات ادا کرتا ہے

کسی بھی قسم کی ٹرانزیکشن سے کہیں زیادہ فرق نہیں ہے، جہاں تک قیمت کا تعلق ہے. آپ کے اختتامی بیان اور فیس چارج کیے جانے والے کسی بھی دوسرے ریل اسٹیٹ ٹرانزیکشن سے ملتے جلتے ہیں.

یہ اس طرح کام کرتا ہے:

• کہہ دو کہ آپ $ 100،000 کے لئے اپنے گھر فروخت کر رہے ہیں. آپ بیچنے والے ہیں.
• خریدار آپ کو $ 100،000 ہاتھوں سے لے کر یا تو نیچے ادائیگی اور قرض کے کسی مجموعہ کے ذریعہ، یا شاید یہ صرف تمام نقد ہے. اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا. آخر میں، آپ کو $ 100،000 ملتا ہے.
• سب سے پہلے، آپ کمیشن ادا کرتے ہیں. اگر یہ 7٪ ہے، تو آپ لسٹنگ بروکر پر $ 7،000 ادا کریں گے. لسٹنگ بروکر پھر لسٹنگ ایجنٹ کو ادا کرتا ہے، خریدار کے بروکر، اور خریدار کے بروکر خریدار کے ایجنٹ کو ادا کرتا ہے. یہاں تک کہ ایجنٹوں کے ذیلی ایجنٹ بھی ہو سکتے ہیں جو $ 7،000 سے ادا کیے جاتے ہیں، لیکن حقیقت یہ ہے کہ اب آپ کے پاس $ 93،000 باقی ہیں.
• $ 93،000 سے، آپ کو شاید ایک اور $ 3،000 خرچ میں پڑے گا. ان فیسوں کو فیس فیس، ایسسکو فیس، ریکارڈنگ فیس، مسترد جائیداد ٹیکس، ٹیکس کے فروغ، منتقلی کی فیس، دیگر الزامات میں شامل کیا جا سکتا ہے. اگر ان تمام فیسوں میں $ 3،000، مثال کے طور پر، اب آپ کے پاس ابھی $ 90،000 بائیں ہوں گے.
• $ 90،000 آپ کے خالص آمدنی ہے . آپ اس رقم کو نہیں رکھ سکتے کیونکہ آپ بینک کو قرضہ دیتے ہیں. آپ شاید بینک سے زیادہ $ 90،000 سے زیادہ قرض لے لیتے ہیں، لیکن اگر بینک آپ کے گھر کو بینک کے ملکیت کے مالک کے طور پر فروخت کررہا تھا ، تو زیادہ سے زیادہ بینک شاید $ 100،000 ہو گا جسے آپ نے صرف مختصر فروخت کے لئے پیش کی ہے.

  لہذا، چونکہ بینک اس سے زیادہ نہیں مل سکتا کیونکہ $ 100،000 مارکیٹ کی قیمت ہے، بینک اپنا $ 90،000 قبول کرے گا. مختصر فروخت اور باقاعدہ ٹرانزیکشن کے درمیان فرق صرف آپ کو دیکھ سکتا ہے، یہ حقیقت یہ ہے کہ آپ کو اپنی جیب میں کوئی پیسہ نہیں ملتا. باقاعدگی سے ٹرانزیکشن میں، آپ بینک کو ادائیگی کرنے کے بعد خالص آمدنی جیب کریں گے کیونکہ آپ کو ایکوئٹی کہا جاتا ہے. مختصر فروخت میں، آپ کو کوئی مساوات نہیں ہے کیونکہ آپ نے اپنی مساوات کھو دی ہے .

  اس کا مطلب آپ بیچنے والے ہیں. بینک بیچنے والے نہیں ہے. مالک بیچنے والا ہے، اور مالک فروخت کی آمدنی سے فروخت کی قیمت ادا کرتا ہے.

کیا بینک واقعی ایک مختصر فروخت کنندہ والا ہے؟

کچھ لوگ یہ کہتے ہیں کہ بینک واقعی ایک مختصر فروخت کے بیچنے والا ہے کیونکہ بینک گھر سے زیادہ پیسہ لینا چاہتا ہے کیونکہ وہ فروخت کرتا ہے، لیکن یہ سچ نہیں ہے. اس وجہ سے کہ بیچنے والے بیچنے والے کے ساتھ رہتا ہے جب تک بیچنے والا کسی خریدار کو گھر نہیں دیتا. بیچنے والا مالک ہے.

یہ حقیقت میں اس طرح کام کرتا ہے، اگرچہ. کہہ دو، آپ کو بینک میں $ 200،000 کا قرض ملا ہے، لیکن آپ کا گھر صرف $ 100،000 کے قابل ہے. اگر بینک آمدنی سے $ 10،000 سے محروم ہو جائے گا، کیونکہ فروخت کی خالص آمد صرف $ 9،000،000 ہے، جس میں بینک کو فروخت کے اخراجات میں بہت دلچسپی اور سرمایہ کاری کرتا ہے.

اگرچہ بینک واقعی فروخت کے اخراجات کو پورا نہیں کرتا، ہر بینک بینک بیچنے والے کو ادائیگی سے روک سکتا ہے، بینک کی جیب میں جاتا ہے. کیونکہ بینک اس پیسہ کو حاصل کرتا ہے جو باقی ہے. لہذا بینک کا خیال رکھتا ہے کہ بیچنے والا کتنا بند ہونے والے اخراجات میں ادا کرتا ہے.

لیکن بیچنے والے اب بھی بیچنے والا ہے، اور بینک ابھی بھی بینک ہے.

سوال یہ ہے کہ بینک تھوک فروخت میں کسی خاص فیس یا اخراجات کو مسترد نہیں کرے گا، کون اسے ادا کرتا ہے؟ اگر فیس غیر مجاز ہے تو، اس کا مطلب یہ ہے کہ بینک اس کی آمدنی سے مجموعی آمدنی سے مستثنی نہیں کرے گا. لیکن فیس ابھی تک ادا کرنے کی ضرورت ہے. میری چھوٹی سی فروخت میں، میں نے خریدار سے کسی غیر مجاز فیس ادا کرنے کا مطالبہ کیا.

عام طور پر، غیر مجاز فیس کی ادائیگی مذاکرات قابل ہے. تاہم، HAFA مختصر فروخت میں ، بیچنے والے کو کچھ اضافی طور پر ادا کرنے کی اجازت نہیں تھی. HAFA مختصر فروخت اب استعمال نہیں کیا جاتا ہے. کیلیفورنیا میں، ایس بی 458 کیلیفورنیا کے شہری کوڈ 580e کی طرف سے ثبوت کے طور پر، باہر کی جیب سے کسی بھی فیس کی ادائیگی سے کیلی فورنیا مختصر فروخت بیچنے والے کو منع کرتا ہے.

لکھنا کے وقت، الزبتھ Weintraub، DRE # 00697006، کیلیفورنیا، Sacramento میں لیو ریئل اسٹیٹ میں ایک بروکر ایسوسی ایٹ ہے.