کیا ہمارا پانی کے اندر اندر ایک ہارپ کی واپسی یا مختصر فروخت کرنا چاہئے؟

سوال: کیا ہمارا اندرونی پانی کے گھر میں ایک HARP کی واپسی یا مختصر فروخت کرنا چاہئے؟

ایک قارئین سے پوچھتا ہے: "میرا شوہر اور میں یہ جاننا چاہتا ہوں کہ اگر ہمیں اپنے گھر کو مختصر فروخت کے طور پر فروخت کرنا چاہے یا اس پر پھانسی کی کوشش کریں اور حکومت ہارپ ریفرننس پروگرام کے لئے درخواست کرنا چاہئے. ہمارے رئیل اسٹیٹ ایجنٹ ہمیں فروخت کرنے کے لئے کہہ رہا ہے، لیکن ہم اپنے رہن کی ادائیگیوں کو کم کرنے کے بارے میں خیال پسند کرتے ہیں. ہم تقریبا 300،000 ڈالر کا قرضہ دیتے ہیں، اور جبکہ ہمارے گھر کی قدر تقریبا 165،000 ڈالر ہے، ہمارے رہنما کا کہنا ہے کہ اگر ہم کسی ہارپ کی واپسی کے لئے اہل ہیں تو ہم ماہانہ $ 635 بچا سکتے ہیں. کیا ہم ایک HARP ریفرنانس یا مختصر فروخت کرنا چاہئے؟ "

جواب: چاہے کسی گھریلو مالک کو ہارپ کی واپسی کے مقابلے میں مختصر فروخت کرنا چاہئے وہ کاٹ اور خشک نہیں ہے. اس بات کا یقین، زیادہ سے زیادہ معاملات میں، منطق یہ بتائے گا کہ ہوم آرڈر شاید HARP کی واپسی کے بعد سے دو سال بعد مختصر فروخت کے بعد بہتر ہو، لیکن اس فیصلے کو کرنے سے قبل بہت سی چیزوں پر غور کرنا ہوگا.

پہلا اور اہم یہ ہے کہ آپ کسی بھی پروگرام کے لئے اہتمام کریں گے. بہت سے مختصر فروخت کے بینکوں نے ایک مختصر فروخت کے لئے کھلی ضروریات کی ہے، اور ہر قرض دہندگان کو مالی مشکلات کی ضرورت ہوتی ہے، خاص طور پر 2012 کے بعد. اگرچہ، اگر آپ کے بینک کو مالی مشکلات کی ضرورت ہوتی ہے اور آپ کو مشکلات کی دستاویزات نہیں ملسکتی ہے تو آپ شاید مختصر فروخت کے لئے اہل نہیں ہوسکتے. بالکل. یہ کون سا نقطۂ نقطۂ نظر، حق ہے؟

لہذا، پہلی چیز جس میں میں آپ سے مشورہ کرتا ہوں، مختصر فروخت ایجنٹ سے گفتگو کرتا ہوں کہ آپ مختصر فروخت کے لئے اہل ہوں گے. اگر باقاعدگی سے مختصر فروخت بہت محدود ہے تو حکومت HAFA مختصر فروخت کے پروگرام پر غور کریں.

لیکن اگر آپ HAFA کے راستے پر جائیں تو، یقینی بنائیں کہ آپ HAFA کے لئے درخواست دینے سے قبل واقعی مختصر فروخت کرنا چاہتے ہیں. اگر آپ اپنے دماغ کو منظوری کے بعد تبدیل کرنے کے بعد کچھ قرض دہندہ آپ کو پیش کرنے کے بعد دوبارہ اپیل کرنے کی اجازت نہیں دیں گے.

نوٹ کرنا ضروری ہے کہ آپ دونوں کو نہیں کر سکتے. آپ کو ایک پروگرام کا انتخاب کرنا ہوگا. یا پھر ہارپ ریفرنانس یا مختصر فروخت.

HARP کی واپسی کے لئے کی اہلیت

• Fannie Mae اور فریڈی میک قرضہ تک محدود.

  HARP ریفرننس پروگرام صرف فینی مائی یا ایڈیڈی میک کی طرف سے منعقد قرضوں پر لاگو ہوتا ہے. اگر آپ کا قرض فینی مائی یا فریڈی ماک نہیں ہے تو، آپ کو اہلیت نہیں ہوگی. آپ کو پتہ چلا ہے کہ اگر آپ کے قرض فینی میئ لوک اپ یا فریڈی میک لوان دیکھو اپ جانے کے لۓ فینی میئ یا فریڈی مک ہیں. آپ کو بنیادی قرض دہندہ کے آخری چار ہندسوں کو سوشل سیکورٹی نمبر جاننا ہوگا.

• قرض کی منتقلی جون 1، 2009 یا پہلے.

  اگر آپ 2 جون 2009 یا پھر بعد میں ایک رہنما لیا تو، آپ شاید ہارپ ریفرنانس کی اہلیت نہیں کرسکیں گے. اس وقت کوئی استثناء نہیں ہے لیکن وہ تبدیل کر سکتا ہے.

• 80٪ سے زائد LTV

  اگر آپ کا گھر پانی کے اندر اندر ہے تو، آپ کے ایل ٹی ( قرض سے قیمت کا تناسب) 80٪ مارکیٹ کی قیمت سے زیادہ ہو جائے گا - کیونکہ مارکیٹ کی قیمت عام طور پر آپ کے قرض کی توازن سے کم ہے. زیادہ تر لوگوں کو اس کوالیفائنگ عنصر کے ساتھ کوئی مسئلہ نہیں ہے.

• دیر سے ادائیگی نہیں

  اگرچہ HARP ریفرننس پروگرام گزشتہ 12 مہینے میں ایک دیر سے ادائیگی کی اجازت دیتا ہے، بہت قرض دہندہ قرض دہندگان کو قرض نہیں بنائے گا جو ہارپی ہدایات کے بغیر ناگزیر ہے. ان اضافی قرض دہندگان کی ضروریات جو پروگرام میں رکھے جانے والے افراد سے مختلف ہو سکتے ہیں اوورلیز کہتے ہیں.

• پہلا HARP ریفرننس.

  جب تک کہ قوانین کو تبدیل نہیں، اور ایک چھوٹا سا استثناء کے ساتھ، آپ صرف ایک ہی HARP تنخواہ کر سکتے ہیں اور، ایک بار عطا کی جاتی ہے، آپ دوبارہ HARP کے ذریعہ دوبارہ نہیں کر سکتے ہیں. تاہم، اگر HARP ریفرنانسنس کے بعد، آپ کے پاس ادائیگی کرنے میں دشواری ہوتی ہے، تو آپ ہمیشہ ایک مختصر تاریخ کے لئے درخواست کرسکتے ہیں.

HARP ریفرننس بمقابلہ مختصر فروخت

مختصر فروخت کے بعد دوسرے گھر خریدنے کے لئے مختصر فروخت کے ہدایات عام طور پر روایتی قرض کے لئے 5 سال اور ایف ایچ اے قرض کے لئے 3 سال کے لئے عام طور پر ہیں. چلو کہ آپ نے بجائے تھوڑا سا فروخت کیا اور اپنے گھر کو فروخت کیا. مختصر فروخت میں خرابیاں ہیں:

• آپ کو ایک گھر کا مالک نہیں ہے.
• آپ کو کہیں اور منتقل کرنا ہوگا اور رینجرز بننا ہوگا.
• آپ کو اپنے پڑوس سے باہر نکلنا پڑا.
• گھر کے مالک کے لئے آپ ٹیکس کٹوتی کھو دیں گے.
• ذاتی حالات میں تبدیلی اور قوانین کو تبدیل کرنے کے لۓ کوئی بھی ضمانت نہیں ہے کہ آپ کسی اور گھر کو خریدنے کے لئے بھی 3 سال تک اہتمام کریں گے.

اگر آپ HARP ریفرنانس اختیار کا انتخاب کرتے ہیں تو، 2 سالوں میں، آپ کو $ 15،240 ($ 635 ادائیگی کے فرق X 24 ماہ) کی بچت ہوگی. 3 سالوں میں، آپ کو بھی زیادہ، $ 22،860 بچا لیا جائے گا. کیا آپ کے گھر کی مارکیٹ کی قیمت اس حقیقت کے مطابق بنائے گی کہ آپ اب بھی $ 300،000 کے گھر پر $ 300،000 کا قرضہ دیتے ہیں؟

اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا. اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کیونکہ آپ کبھی بھی فروخت نہیں کرنا چاہتے ہیں. اس کا مطلب یہ ہے کہ جب تک آپ نے $ 300،000 رہنما کو ادائیگی نہیں کی ہے تو آپ گھر پر ادائیگی جاری رکھیں گے.

اگر آپ 3 سال کے آخر میں مختصر فروخت کا انتخاب کرتے ہیں، تو آپ کسی اور گھر کو خریدنے کے قابل ہوسکتے ہیں. اگر آپ یقین رکھتے ہیں کہ اس وقت کی مدت میں گھر کی قیمتیں نسبتا مستحکم رہیں گے، اس کا مطلب ہے کہ آج آپ کی فروخت کے گھر کی طرح صرف ایک گھر خریدنے کے لۓ، $ 165،000 کے آج کی مارکیٹ کی قیمت پر چھوڑ کر. یہاں تک کہ اگر سود کی شرح دوگنا ہو، آپ کی ادائیگی آج بھی ادائیگی کی ادائیگی کے مقابلے میں بھی کم ہوگی.

لیکن کچھ لوگوں کے لئے یہ منطق یا مالی استدلال کی کوئی بات نہیں ہے. اور یہ ٹھیک ہے، ٹھیک ہے. لوگ اکثر جذبات پر ریل اسٹیٹ خریدتے ہیں اور وہ اس جذبے پر مبنی اس گھر میں رہتے ہیں. اگر آپ مختصر فروخت پر HARP ریفرننس کا انتخاب کرتے ہیں تو برا محسوس مت کرو. آپ جو بھی فیصلہ کرتے ہیں وہ آپ کا صحیح فیصلہ ہے.

تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.