ایک قارئین سے پوچھتا ہے: "ہمارے ایجنٹ میں میرے پریمیئر اور میں بہت مہنگی ہوں ہم آگ سے نکال سکتے ہیں. ہم یہ جاننا چاہیں گے کہ ہم ایجنٹ کو ایک ریل اسٹیٹ بورڈ میں رپورٹ کر سکتے ہیں. ابھی، ہمارے ریل اسٹیٹ مارکیٹ بیچنے والے کی مدد کر رہی ہے. مارکیٹ میں ایک کتے ہاؤس ڈال سکتے ہیں اور اس کے قابل 10 بار اس کی فروخت کرسکتے ہیں. ہم اپنے گھر کو فروخت کے لئے 325،000 ڈالر پر ڈالتے ہیں. پہلے، ہم تقریبا 3 مہینے تک کسی بھی پیشکش نہیں مل سکا. اب، ہم ایک پیشکش کرتے ہیں 325،000 ڈالر پر، اور ہمارے ایجنٹ نے ہمیں اس پیشکش کو قبول کرنے کے لئے دھکا اور زور دیا ہے. کیا؟ ہم $ 340،000 کے لئے ایک انسداد پیشکش پر دستخط کرنا چاہتے ہیں، لیکن ہمارے ایجنٹ سے ناگزیر ہے. میں نے سوچا کہ ایجنٹوں کو سب سے زیادہ قیمت ممکنہ طور پر ملنا چاہیے. گھریلو بیچنے والے کو مکمل قیمت کی پیشکش قبول کرنا ضروری ہے؟ "
جواب: اوہ، آپ، آپ کو خوشگوار ہونا چاہئے، مسترد نہیں ہونا چاہئے. گھریلو بیچنے والے کی وجہ سے اہم قیمت ایک مکمل قیمت پیشکش کو قبول نہیں کرے گا، اگر بیچنے والے نے اعلی قیمتوں پر دیگر پیشکش وصول کی ہیں. پھر، ایک بیچنے والے شاید اس کے بجائے ان پیشکشوں میں سے ایک کو قبول کرنا چاہتے ہیں. یہ اخلاقی نہیں سمجھا جاتا ہے، اور یہ بھی قانون کے خلاف ہو سکتا ہے، تاکہ کسی خریدار سے فہرست قیمت کی قیمت ادا کرنے کے لۓ جب خریدار نے مکمل قیمت پیشکش کی ہے. کیا آپ کا گھر بہت کم درج ہے؟
بیچنے والے کی مارکیٹوں میں، اگر آپ انتہائی مطلوب گھر فروخت کر رہے ہیں تو ایک سے زیادہ پیشکش وصول کرنے میں یہ معمول ہے. بعض اوقات، بیچنے والے نے اکیلے پیشکش کے ساتھ، ایک سے زیادہ پیشکش کے ساتھ ایک سے زیادہ پیشکشوں اور حقوق کو الجھن دیا. یہ آپ کے کیس میں کیا ہو رہا ہے ہو سکتا ہے. اگر بیچنے والے نے صرف ایک پیشکش موصول کی ہے، تو قوانین بہت مختلف ہیں.
آپ کے سر میں صحیح کام کرنے کی کوشش کرنے کی پہلی جگہ. چلو تجزیہ کریں. کہہ دو، آپ ایک بیکری کی طرف چل رہے ہیں اور ونڈو میں نشان 99 سینٹس ہر ایک کے لئے دلی دار چینی رولز کی تشہیر کرتا ہے.
تم بھوک ہو آپ کسٹمر کو ایک بکس ڈالتے ہیں اور ایک دار چینی کے رول سے پوچھتے ہیں. کیشیر نے اس کے سر کو ہلکا اور کہا، "میرے باس نے ان رولوں کو $ 3.50 کے لئے فروخت کرنے کا فیصلہ کیا ہے. یہ براہ مہربانی $ 3.50 ڈالر ہوگی."
یہ آپ کو کیسے محسوس کرے گا؟ کیا آپ محسوس کرتے ہیں کہ آپ بیت اور سوئچ کا شکار ہیں؟ کیا آپ کو لگتا ہے کہ یہ غلط اشتہار ہے؟
ممکن ہو کہ آپ سڑک پر گھومنے کے لئے مقابلہ کرنے والی بیکری میں گھومنے کے بجائے $ 1.50 ہر ایک بجائے اپنی وشال دار چینی رول خریدیں. جو تم نے سوچا تھا وہ ایک سودا تھا.
قانونی پہلو بھی زیادہ اہم ہے. کچھ ریاستوں میں، جب ایک بیچنے والا ایک قابل خریدار خریدنے والا مکمل قیمت پیش کرتا ہے، اس کا معنی ہے کہ ریل اسٹیٹ بروکرج نے کمیشن حاصل کی ہے. اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر آپ مکمل قیمت پیشکش کو مسترد کرتے ہیں، تو آپ بروکریج کو ابھی بھی ایک کمشنر قرار دیتے ہیں کیونکہ بروکرج نے کارکردگی کا مظاہرہ کیا ہے. یہ بہت سے، کئی سالوں کے لئے کیلیفورنیا میں قانون بننے کے لئے استعمال کیا لیکن 2013 میں تبدیل ہوا. اب، بروکریج کمیشن کے حقدار ہونے سے پہلے یسکرو کو بند کرنے کی ضرورت ہے.
لیکن لسٹنگ کے معاہدے میں زبانیج شامل ہوسکتا ہے جس کا کہنا ہے کہ بیچنے والا مکمل قیمت پیشکش کو رد نہیں کر سکتا. اس کے علاوہ، لسٹنگ شائع ہونے والی ایک سے زیادہ لسٹنگ سروس بھی پیشکش کے لئے اپنے قواعد و ضوابط کے ساتھ ساتھ ہوسکتی ہے.
مثال کے طور پر، میرا اپنا ایم ایل ایس میٹروسٹسٹ ہے. میٹروسٹسٹ قوانین یہ ہیں کہ اگر بیچنے والے کو مکمل قیمت کی پیشکش ملے اور اس پیشکش کو مسترد کرے تو، ہمیں یا تو ایم ایل ایس میں فروخت کی قیمت بڑھانے یا خفیہ ایجنٹ کی یادداشتوں میں نوٹ کرنا ہوگا جو بیچنے والے نے مکمل قیمت پیشکش کو مسترد کر دیا ہے. جیسے کہ ایم ایل ایس میں ایک نوٹ شاید دوسرے ایجنٹوں کو اپنے گھر خریدنے کے لۓ اپنی سفارش کرنے سے روک دے.
اس کے علاوہ، یہ بیچنے والی اشتہار کو سمجھا جا سکتا ہے اگر بیچنے والا یہ بتاتا ہے کہ گھر $ 325،000 پر خریدنے کے لئے دستیاب ہے لیکن واقعی 340،000 $ ڈالر کی ضرورت ہوتی ہے اور اسے ظاہر نہیں کرتا ہے. اگر آپ $ 340،000 ڈالر چاہتے ہیں تو، آپ کو اپنے گھر $ 340،000 پر اشتہار دینا چاہئے.
ظاہر ہے، یہ منطق اور ان قوانین کو ایک سے زیادہ پیشکشوں پر لاگو نہیں ہوتا. تاہم، اپنی اپنی صورت حال میں، آپ کے گھر کسی بھی پیشکش کے بغیر 3 ماہ کے لئے مارکیٹ پر رہا ہے. اس کا کہنا ہے کہ یا تو آپ کے گھر یا مارکیٹ کے ساتھ کچھ غلط ہے، یہ غلط جگہ میں، یا خراب حالت میں ہے یا قیمت بہت زیادہ ہے. جو کچھ بھی مسئلہ ہے، یہ ظاہر ہوتا ہے کہ خریدار آپ کے گھر خریدنے کے لئے نہیں چاہتے ہیں، بہت کم تنخواہ $ 325،000 یا آپ کو پیشکش موصول ہوئی ہے، یہاں تک کہ ایک کم بال پیشکش بھی .
اس خریدار پر قیمت بڑھانے کے لئے جو آپ کے گھر خریدنے کے لئے تیار اور قابل ہے اپنی سب سے بہتر دلچسپی کے خلاف ہے.
میں سمجھتا ہوں کہ یہ وہی نہیں ہے جو تم سننا چاہتے ہو، لیکن یہ وہی ہے جو میں اس طرح کی صورت حال میں اپنے اپنے بیچنے والا بتوں گا. حقائق خود کے لئے بولتے ہیں. آپ کی پوزیشن میں سب سے زیادہ بیچنے والے شکر گزار ہوں گے اور مکمل قیمت پیشکش موصول ہو جائیں گے، خاص طور پر مارکیٹ پر اس طرح کے ایک طویل وقت کے بعد. امید ہے کہ آپ اپنے موقف پر نظر ثانی کریں اور مکمل قیمت پیشکش کو قبول کریں گے.
تحریری وقت کے دوران، الزبتھ وینٹروب، کیلبر # 00697006، کیلیفورنیا، ساکرمونٹو میں لیون ریئل اسٹیٹ میں بروکر ایسوسی ایٹ ہے.